О томе шта се дешава на тржишту некретнина из УАЕ, каква је тренутна ситуација и изгледи за будућност, разговарамо са шефом Одељења за инвестиције и некретнине Руског савета предузетника у Дубаију и Северним Емиратима, управљачким партнером ИМЕКС Реал Естатеа Олегом Вадимовичем Лавриком.
Ваше мишљење, који су главни резултати у протекле три године од почетка кризе на УАЕ тржишту некретнина?
Наравно, глобална финансијска криза која је започела 2008. банкротом Лехман Бротхерса била је озбиљан тест за цео савремени светски економски систем.
А за Уједињене Арапске Емирате овај тест није прошао безболно. Упркос озбиљној подршци традиционално јаког нафтног сектора, готово сви сектори економије претрпели су значајне корекције. И, наравно, криза је постала посебно тежак тест за релативно младо и брзо растуће тржиште некретнина у УАЕ. Пад цена некретнина у просеку је износио око 50% нивоа пре кризе. Последица тако озбиљне корекције била је стагнација, а потом и стварни нестанак такозваног „ванпланског“ тржишта, односно предмета продатих у фази пројекта. Као резултат тога, шпекуланти су напустили тржиште, а само тржиште се преоријентисало на готове некретнине и крајње кориснике.
Није тајна да је током неколико година пре кризе тржиште некретнина у Емиратесу огромним темпом расло углавном због прилива краткорочних шпекулативних инвестиција из целог света. Људи нису инвестирали како би добили готову имовину за будућу употребу, већ у сврху накнадне препродаје у фази изградње или чак раније. Будући да су планови финансирања укључивали плаћање на рате током периода имплементације пројекта, ово се користило као финанцијски утјецај на игру на растућем тржишту.
Из тог разлога, тржиште готових некретнина је мало интересовало шпекуланте. Овај сегмент је природно привукао углавном крајње кориснике, односно оне који су намеравали да користе готове некретнине у потрошачке или инвестиционе сврхе.
Наравно, након што је тржиште почело да пада, шпекуланти су га напустили. И крајњи корисници су остали. Тржиште „ван плана“, прегријано шпекулацијама, нестало је заједно са шпекулантима, а тржиште готових (или готово готових) некретнина је остало и дошло до изражаја. У протекле три године, тржиште се опоравило од шока, а његови учесници схватили су нову стварност и реорганизовали се да раде у новим условима.
Да ли су се законодавни темељи тржишта некретнина у УАЕ недавно промијенили?
Прије свега, треба рећи да у Уједињеним Арапским Емиратима још увијек не постоји опћи савезни закон о области некретнина. Сваки од седам емирата самостално регулише сва питања везана за тржиште некретнина на својој територији. Традиционално, најнапреднији у том правцу је Дубаи.
Непосредно пре него што је почела криза у Дубаију, усвојени су важни нови закони: о регистрацији залога за непокретности и о регистрацији објеката који нису завршени изградњом. Такође, у последње три године, учињен је низ измена и допуна постојећег законодавног оквира који регулише односе између станара и власника, као и између инвеститора и инвеститора. Генерално, све промене су усмерене на побољшање законодавне регулације тржишта, повећање његове транспарентности и заштите интереса његових учесника.
На савезном нивоу, најзначајнији догађај који је утицао на тржиште некретнина било је увођење промена у процедуру давања резиденцијалних виза. У мају 2009. године, први пут у историји УАЕ, право страног власника стамбених некретнина на добијање шестомесечне визе легализовано је на савезном нивоу. И крајем јуна ове године на састанку владе УАЕ објављена је одлука о продужењу периода виза одобрених страним власницима са 6 месеци на 3 године. И мада много тога још није јасно у поступку одобравања виза, сама чињеница доношења такве одлуке на највишем нивоу је, наравно, позитивна.
Какви су, по вашем мишљењу, изгледи за тржиште некретнина у Дубаију и другим емиратима?
Као и било која имовина, вредност некретнина је подложна цикличким осцилацијама. Периоди раста неминовно уступају пад цена и обрнуто.
Међутим, волатилност цена некретнина је релативно мала. Барем се учесталост и амплитуда колебања цена на тржишту некретнина не могу упоредити са одговарајућим показатељима тржишта акција. Због тога се куповина некретнина сматра једном од најпоузданијих и најконзервативнијих могућности улагања.
Наравно, као резултат кризе, тржиште некретнина у Емиратесу било је тешко погођено. Међутим, шок је прошао, а учесници на тржишту прихватили су нове услове. Тржиште је прешло у нову фазу - зрели раст. Што се тиче Дубаија, сада можемо са сигурношћу тврдити да је дно пада прошло, а сада у најпопуларнијим областима долази до умереног раста цена и продаје и најамнине. Већина учесника на тржишту су сагласни да ћемо током наредних неколико година у Дубаију видети неометан раст тржишта.
На чему се заснива такво поверење?
Сами просудите. У протекле три године у Дубаију није успостављен ниједан нови стамбени пројекат. У исто време, према статистичком центру у Дубаију, популација емирата је порасла за 300 хиљада становника у истом периоду, а процес раста се наставља.
То је омогућено политичком стабилношћу, сигурношћу, повољном инвестиционом климом, непостојањем пореза и ограничења на кретање капитала, као и трошкови пословања знатно смањени као резултат кризе (канцеларијска кирија, трошкови особља итд.). Све то привлачи посао који заузврат захтева људске ресурсе. Сада је тржиште у процесу упијања вишкова некретнина, чија је изградња започета још пре кризе. Будући да је некретнина имовина којој је потребно много времена за изградњу (циклус изградње зграде у просјеку траје 2-3 године), на тржишту ће се у наредној будућности неизбјежно појавити недостатак. Зато са поуздањем можемо говорити о оптимистичном сценарију за развој ситуације на тржишту некретнина у Дубаију.
Што се тиче осталих емирата, по мом мишљењу Абу Даби има врло добре изгледе, где се акумулира највећи део прихода од нафте. У случају сјеверних емирата, теже је дати јасне прогнозе. На пример, Ајман и Рас Ал Хаима су суочени са озбиљним проблемима као резултат кризе и очигледно ће им требати много више времена за решавање од Дубаија и Абу Дабија.
То је, да ли мислите да ће најатрактивније тржиште некретнина у Дубаију остати у блиској будућности?
Да А то је због чињенице да Дубаи има највеће и најразвијеније тржиште некретнина. Упркос потенцијалној будућој атрактивности пројеката у Абу Дабију, тренутно само Дубаи може понудити широк избор готових некретнина са статусом "фреехолд", омогућавајући странцима да поседују некретнине. Овоме додајте најразвијенију од свих емиратских инфраструктура, најповољнију инвестициону климу и перспективе за даљи развој.
Који сегмент тржишта некретнина у Дубаију тренутно сматрате најатрактивнијим?
Тржишне цијене су сада атрактивне у свим сегментима. А ако говоримо о куповини некретнина за личну потрошњу (на пример, за сопствено пребивалиште или за смештај канцеларије сопствене компаније), са сигурношћу можемо препоручити коришћење тренутне ситуације и куповину било које погодне некретнине по ниској цени. Ако куповину некретнина сматрамо инвестицијом, препоручио бих вам одабир стана у популарним областима.
Чињеница је да је Дубаи град посетилаца. Више од 90% од два милиона становника метрополе су емигранти. Сви морају негде да живе, раде, одмарају се. Стога је тржиште закупа врло развијено. Становање у популарним пројектима је веома популарно, а приход од закупа у Дубаију два до три пута већи него на развијеним тржиштима. Поред тога, недостају порези на доходак, као и порези на имовину. Све то чини улагања у стамбене некретнине веома атрактивним.
Што се тиче канцеларија, у блиској будућности велики број канцеларијских простора биће завршен и ући ће на тржиште, чија је изградња започета још пре кризе. Стога, са становишта раста вредности и висине оствареног прихода од закупа, улагања у пословне некретнине у наредних неколико година, по мом мишљењу, изгледају мање атрактивно од рецимо стамбених инвестиција.
Које бисте препоруке могли да дате нашим читаоцима који размишљају о куповини имовине у Емиратима?
Са моје стране, постоји само једна препорука - купити. Тржиште се сада стабилизирало, постојао је јасан тренд ка опоравку и расту тржишта, али цене се још увек нису успеле значајно повећати. Дакле, ако је неко размишљао о куповини некретнине у Дубаију, сада је време.
Хвала на разговору. Желимо вам успех.
Све додатне информације о куповини некретнина у Дубаију можете добити од стручњака компаније ИМЕКС Реал Естате на тел. у Москви +7 495 5100008, бесплатни број у УАЕ 800-ИМЕКС (800-4639) или слањем захтева на е-маил инфо@ИМЕКСре.цом.
