НАЈБОЉЕКВАТНИЈЕ ПИТАЊА СУ ОДГОВОРНА СПЕЦИЈАЛИСТИМА ИМЕКС НЕКРЕТНИНЕ
ДМИТРИ ОСИГУРАЊЕ, агент за промет некретнинама у ИМЕКС Некретнине
"Дубаи је град посетилаца. Више од 90% од скоро два милиона становника метрополе су емигранти. Мало од њих може себи да приушти куповину сопственог становања, али сви морају негде да живе, раде и одмарају се. И зато је тржиште изнајмљивања веома развијено. Ово заузврат, некретнине у Дубаију чине атрактивном са становишта инвестиција, јер је приход од закупа два до три пута већи него на развијеним тржиштима, а нема пореза на приход нити пореза на некретнине. "
Могу ли страни држављани купити некретнину у Дубаију?
Грађани страних држава које нису чланице Савета за арапску заљевску сарадњу (ГЦЦ) имају право на стицање потпуног власништва над некретнинама у Дубаију („слободно власништво“) само на посебно одређеној територији, у такозваним слободним зонама. Списак таквих зона утврђен је Уредбом владара у Дубаију бр. 3 из 2006. године. Они укључују скоро целу територију „новог Дубаија“, укључујући тако популарне области као што су Марина Марина, Палм Јумеирах, Емиратес Ливинг, Јумеирах Лакес Товерс и други.
Да ли је потребна регистрација некретнина у Дубаију и ко је у њу укључен?
Регистрацијом права на некретнинама у Дубаију врши се одељење за земљиште у Дубаију. Данас се имовинска права, дугорочни закупи, залози за некретнине и друге трансакције подлежу упису у одговарајући регистар. Регистрација се врши како на готовим објектима и на наручивању, тако и на градилиштима („ван планова“). У првом случају власник добија потврду о регистрацији непокретности (власнички лист), а у случају регистрације имовине која још није завршена (регистрација Окоод) - иницијални уговор о продаји (иницијални уговор о продаји). Приликом регистровања власништва у Дубаи Ланд Департменту плаћа се котизација у износу од 2% од вредности имовине плус мала фиксна уплата за припрему и штампање потребних докумената.
Које порезе треба да плати власник имовине у Дубаију?
У Уједињеним Арапским Емиратима нема пореза на имовину и порез на доходак. Дакле, поседовање некретнина у Дубаију, као ни примање прихода, на пример, од закупа, не повлачи никакве пореске последице за власника из надлежности УАЕ.
Међутим, мора се схватити да је власник некретнине одговоран за правилно одржавање и дужан је да сноси трошкове њеног одржавања (тзв. Накнаде за одржавање или накнаде за услуге) које је утврдила компанија за управљање или удружење власника кућа (ако је такво удружење већ створено). У правилу се такве исплате наплаћују годишње годишње унапред, а за Дубаи, зависно од пројекта, износе између 20 и 80 долара по квадратном метру. м годишње.
Како се купује некретнина у Дубаију?
Опћенито говорећи, поступак куповине имовине у Дубаију у већини случајева је сљедећи:
- Купац бира некретнину коју жели да купи.
- Продавац и купац потписују уговор о продаји који одражава све параметре трансакције, нарочито:
- вредност стечене имовине,
- додатна плаћања везана за трансакцију (агенцијске провизије, плаћања програмеру, регистарска накнада, надокнаде продавачу унапред плаћене трошкове одржавања, итд.),
- период током кога трансакција куповине и продаје мора бити завршена,
- услове и поступак за прављење насеља,
- одговорност страна у случају неиспуњавања услова уговора.
- Купац приликом потписивања уговора о продаји са продавцем улаже депозит (обично 10% вредности стечене имовине).
- Продавац саставља дозволу од програмера за продају своје имовине (Но Објецтион Цертифицате, НОЦ), која је потребна за регистрацију трансакције у Дубаи Ланд Департменту.
- Након добијања дозволе за продају, продавац и купац уписују некретнину на име новог власника у земљишном одељењу. Обично се у тренутку регистрације трансакције такође измирују.
Да ли власник имовине у Дубаију може да га изнајми?
Односи између изнајмљивача и станара у Дубаију регулисани су Законом бр. 26 из 2007. године, као и његовим амандманима. Према важећем законодавству, сваки власник некретнина на територији Дубаи Емирата има право да закупи своју имовину у периоду од најмање 1 године. У случају давања у закуп на краће од године дана, такав најам се сматра краткорочним и захтева од власника одговарајућу лиценцу (за делатност хотела или хотелских апартмана). У овом случају се обично власници обраћају лиценцираној компанији за управљање која своју имовину преноси на управљање и која већ у сопственом имену изнајмљује некретнине.
Колики приход од закупа може очекивати власник имовине у Дубаију?
Ако говоримо о просечним тржишним показатељима тренутног приноса од улагања у некретнине, онда је за становање у Дубаију данас показатељ нето прихода од закупа (односно прихода умањеног за трошкове сервисирања некретнина) у просеку 5-10% годишње.
Раст профитабилности је последица разлика у врсти и категорији непокретности, њеној локацији и цени услуга. Штавише, скупље ексклузивне некретнине по правилу дају мањи поврат у облику прихода од закупа него масовно становање у повољним пројектима.
Што се тиче тржишта уредских некретнина, данас су такве инвестиције мање атрактивне у погледу прихода од најма од куповине станова. Закуп малопродајног простора (који укључује не само продавнице, већ и сервисне пунктове, кафиће, ресторане итд.) Потенцијално може да оствари веће приходе (до 15%), међутим, то зависи од параметара саме имовине, и од фактора ван њега.
Постоје ли ограничења трошкова изнајмљивања у Дубаију?
Склапањем уговора о закупу некретнина, стране у трансакцији имају право да се договоре о било каквим условима који нису у супротности са важећим законодавством.
Не постоје директна ограничења цене закупа, која су наведена у уговору између закуподавца и закупаца. Међутим, постоје законски утврђена ограничења повећања трошкова закупа приликом обнављања уговора за наредни мандат. Тако, на пример, у вези са стамбеним некретнинама, постоји правило према коме изнајмљивач нема право да повећа закупнину ако је од закључења иницијалног уговора прошло мање од две године. Поред тога, приликом ревизије закупа навише, закупац треба да се води индексом Регулаторне управе за некретнине у Дубаију (РЕРА), који одражава просечне цене закупа за различите врсте становања у зависности од области.
Који су услови за станаре у Дубаију?
Закупац некретнина у Дубаију (ако не говоримо о краткорочном најму стана) може бити само појединац или правни субјект са статусом резидента у Уједињеним Арапским Емиратима. Односно, уговор о закупу може да се закључи само са држављанином УАЕ или земљом која је члан Савета за сарадњу арапских држава Персијског залива, или са емигрантом са резидентном визом.
Сходно томе, закупац је правно лице, мора имати одговарајућу регистрацију у УАЕ. То може бити локална организација, компанија регистрована у слободној економској зони или филијала (представништво) стране компаније.
Да ли је потребна регистрација уговора о закупу некретнина у Дубаију и ко је у њу укључен?
У складу са законима Емирата Дубаија, сви закупи некретнина на њеној територији морају бити прописно регистровани. Регистрацијом уговора о закупу управља Уред за управљање некретнинама у Дубаију (РЕРА). Посебно у те сврхе, агенција је креирала систем Ејари, који омогућава регистрацију уговора путем интернета. Онлине регистрација на веб локацији Ејари је једноставна, захтева минимално техничко знање и укључује увођење само основних информација о уговору о закупу, што укључује: податке о имовини и учесницима у трансакцији, као и услове уговора. Сваком регистрованом уговору додељује се јединствени баркод за време трајања његове важности.
Регистрација је бесплатна, и закуподавац и закупац могу да региструју закуп. До сада је утврђена одговорност за непоштовање захтјева обавезне регистрације, али према одредбама закона, сви учесници у трансакцијама који нису били регистровани аутоматски су лишени права да се обрате правосудним и државним органима ради заштите својих интереса.
Како је некретнина за изнајмљивање у Дубаију?
У свом општем смислу, поступак изнајмљивања некретнина у Дубаију, у већини случајева, је следећи:
- Станодавац или уз помоћ агенције за промет некретнина тражи станара.
- Када се закупац нађе, закуподавац са њим потпише уговор о закупу који одражава све параметре трансакције, нарочито:
- цена закупа и услови плаћања,
- период закупа и услови његовог продужења,
- додатне трошкове повезане са радом имовине и њиховом расподјелом између страна,
- одговорност страна у случају неиспуњавања услова уговора.
- Приликом потписивања уговора, закупац плаћа најам за годину (обично чеком), као и депозит (обично 5% годишње закупнине).
- Након плаћања станара, газдарица му даје кључеве, ситнице, приступне картице итд., Неопходне за несметан приступ изнајмљеним просторијама и припадајућој инфраструктури (базен, теретана, итд.), Као и копије докумената (потврда о имовина, пасош власника итд.) које закупац тражи за спајање воде, струје, климатизације, телефона, интернета и других услуга.
Како се плаћа закупнина за имовину у Дубаију?
На тржишту изнајмљивања у Дубаију, као иу остатку УАЕ-а, уобичајено је да се рента плаћа годину дана унапред. По правилу, све исплате се врше банкарским чековима. У зависности од услова уговора, годишњи износ закупа плаћа се једним или више чекова. У овом другом случају, чекови се датирају према будућим датумима. На пример, ако је број чекова 4, датуми чекова ће одговарати датумима у будућности сваког тромесечја, а ако је број чекова 12, они ће се датирати у интервалима од месец дана. Сходно томе, на датум назначен на чеку, закуподавац може да га представи банци и прими новац са рачуна станара. Издавање незаштићених чекова у УАЕ је кривично дјело, па је плаћање чековима, иако не даје 100% гаранцију закупнине, прилично поуздан и погодан начин плаћања.
Може ли изнајмљивач који није резидент УАЕ добити новац на чеку?
Морате имати на уму да је период током кога се чек може предочити за плаћање 6 месеци, након чега се он укида. Ако је чек написан на име физичке особе и на њему нема ознаке само на банковном рачуну примаоца, особа која је наведена на чеку, без обзира на присуство резидетске визе, може примити готовину у било којој филијали банке издавања. У супротном, или ако је чек написан на име компаније, новац на њему може се добити само на банковном рачуну, а рачун мора бити отворен у некој од банака у УАЕ. Статус пребивалишта такође није потребан. Бројне банке у УАЕ лако отварају рачуне за нерезиденте (укључујући стране компаније). Процедура отварања рачуна у банци траје мање од сат времена, а минимални услови за депоновање новца на рачун како би га отворили тренутно су 5 хиљада дирхама (око 1400 УСД).
Ако наведене опције закупа нису погодне за закуподавца, он може закључити уговор са агенцијом за некретнине путем које је извршена закупнина. Тада се чекови могу издати на име агенције, а након што добију новац од њих, агенција их преноси (или их преноси у готовини) најмодавцу. Главна ствар у овом случају је компетентно приступити питању избора компаније партнера.
ЕДУАРД БУРАКОВ, агент за некретнине, ИМЕКС некретнине
"Дубаи је светски позната туристичка дестинација током целе године за породичне активности и активности на отвореном. Има топлу сунчану климу, беле пешчане плаже и, наравно, море. Данас, они који желе да живе у Дубаију, све се више придружују одморима, јер осим свих чари Данас је Дубаи такође модерна метропола, с обзиром да лет за Дубаи из, рецимо, Москве траје само 5 сати, а оба града су у истој временској зони, постаје јасно да постоји интересовање за такве инвестиције Торонс наших сународника. "
Ко плаћа провизију агенцији за промет некретнинама?
Када је посредник у трансакцији агенција за промет некретнинама, њему се плаћа провизија. Према постојећој пракси, станар плаћа провизију агенцији за некретнине. Обично је то 5% годишњег износа закупа. Агенцијске услуге се завршавају након потписивања уговора о закупу. Ако закуподавцу су потребне додатне услуге агенције (заступање његових интереса у УАЕ током трајања закупа, прихватање плаћања од станара, плаћање трошкова одржавања некретнина, итд.), Њихов трошак се додатно преговара.
Ко плаћа рад и одржавање изнајмљене имовине?
Закупац и изнајмљивач могу се договорити о било каквим условима закупа, међутим, по правилу, посједник је одговоран за плаћање трошкова одржавања (накнаде за одржавање / сервисне таксе) и велике поправке имовине. Све текуће трошкове повезане са пословањем закупљеног објекта, као што су: плаћање воде, струје, клима уређаја, телефона, интернетске везе итд., Као и текуће поправке непокретности, сноси станар.
Штавише, закупац повезује комуналије од одговарајућих добављача независно и у своје име. Станар плаћа и тзв. „Стамбена накнада“, што је општинска накнада од 5% годишње станарине. Накнаду наплаћује Дубаи-ова управа за електричну енергију (ДЕВА) у једнаким ратама током цијеле године, заједно са уплатама за струју и воду. Ако јединица за некретнине није прикључена на воду и струју (тј. Није насељена), тада се стамбени порез не наплаћује. Упркос чињеници да је порез на стан уведен давно, до сада није био универзално наметнут и још увек није укључен у многе ДЕВА рачуне.
Да ли је могуће учинити без агената у трансакцијама са некретнинама у Дубаију?
Готово ниједна трансакција некретнина није завршена без агената у Дубаију, као ни у остатку света.У агенцијама за некретнине најчешће се пријављују клијенти који желе да их изнајме, изнајме, купе или продају. Радећи на тржишту, агенти, као нико други, поседују информације о томе ко, шта и колико жели да изнајмљује, изнајмљује, продаје или купује. Међутим, далеко од тога да су сви професионални учесници на тржишту уредно регистровани и послују легално.
Који су услови за агенте за продају некретнина у Дубаију?
Пре свега, треба имати на уму да, у складу са наредбом председавајућег Дубаи Ланд департмента бр. 85 из 2006. године, све агенције за промет некретнина које послују у Дубаију морају имати лиценцу за одговарајућу врсту делатности и морају бити регистроване у посебном регистру Регулаторне канцеларије Тржиште некретнина у Дубаију (РЕРА). Пошто пословни субјекти у УАЕ немају универзалну правну способност, дозвољена врста активности мора бити јасно назначена у лиценци. На пример, за посредовање у продаји, куповини или закупу, ове врсте активности морају бити изричито назначене у лиценци. У исто време, сви заступници компаније морају проћи одговарајући курс и добити личне брокерске картице са појединачним бројем. Такве мере су пре свега усмерене на заштиту права и интереса клијената и створене су да минимизирају могућност превара од стране агената.
Зашто је важно да је агент правилно регистрован?
Тржиште некретнина у Дубаију је мултинационално. Купци, продавци, станодавци и закупци обично су страни држављани. Где могу да потраже једни друге у случају да нешто пође по злу? Стога је агенција за некретнине са регистрованим седиштем у Дубаију озбиљан гарант трансакције. Уз то, важан фактор су и захтеви закона о 100% власништву такве компаније од стране локалних становника - грађана УАЕ.
Заправо, у већини случајева агенција за некретнине делује као трећа страна у трансакцији између продавца и купца, гарантујући интересе обојице. На пример, у правилу је агенција која прихвата депозит од купца и чува га до коначног поравнања и регистрације трансакције. За купца ово гарантује повраћај депозита уколико се трансакција не догоди по кривици продавца. А продавац, заузврат, може рачунати на плаћање износа депозита као надокнаду ако се трансакција не догоди по кривици купца.
