Питање: У ситуацији глобалне финансијске кризе, шта би требало да ураде купци имовине ако је продавац нестао, канцеларија је затворена, а телефони се не јављају?
Одговор: Сваки становник Уједињених Арапских Емирата, односно ти и ја, директно или индиректно смо повезани са тржиштем некретнина у Дубаију. Економска криза која на овај или онај начин погађа све земље света погађа сваку особу. Мора се признати да је међународна финансијска криза, која је подразумевала ограничења на кредите купцима и повећала стопе зајма, приморала многе програмере да замрзну своје пројекте на неодређено време. Закон о Есцров рачуну бр. 8 из 2007. године обавезао је организације да отварају гаранцијске или поверљиве рачуне за своје пројекте, пружајући тако купцу разумљивије информације о квалитету програмера и његовој поузданости. Данас су све нове организације дужне да следе овај закон. Међутим, неки извори некретнина наводе да ће се крајем 2008. године нови Закон бр. 8 применити на све програмере некретнина који постоје у Дубаију. Канцеларија за надзор над некретнинама (РЕРА) и нови Закон бр. 8 омогућит ће купцима некретнина у Дубаију који су изгубили улагања у прошлости због кашњења у изградњи да се осећају самоувереније. Управа за контролу некретнина (РЕРА) строго упозорава инвеститоре у некретнине на потребу да обрате пажњу на следеће факторе:
- Програмер мора бити регистрован код РЕРА и имати матични број
- Новчани доприноси програмеру морају се књижити на есцров рачун (поверенички рачун) отворен у банци коју је овластила РЕРА. Посредник за некретнине мора имати посебну потврду са жигом и матичним бројем РЕРА.
Поред тога, прво што купац имовине треба да провери је да ли је програмер регистрован у Дубаи Ланд Департменту. Само одељење за земљиште може гарантовати заштиту права купца, а тек тада купац може потписати Меморандум о разумевању (МОУ) или уговор са градиоцем. Једина мера коју купац може предузети је да уложи жалбу (захтев). Затим следи њено суђење пред грађанским судом, који се потом може приложити жалби вишем органу. Купац може поднијети жалбу РЕРА-и и другим надлежним органима, као што су полиција и суд. То јест, у горњој ситуацији, ако је програмер нестао и његова канцеларија је затворена, морате контактирати локалну полицијску истражну службу и поднети жалбу против програмера.
Питање: Наведите државне институције, где треба да подносите захтев у вези са некретнинама?
Одговор: Агенција за надзор некретнина (РЕРА) је главно тело у Дубаију одговорно за легализацију сектора некретнина. У случају спора са програмером, купац мора прво контактирати РЕРА, а менаџмент ће испитати захтев и његову суштину, као и проверити уговор који је потписао купац.
РЕРА ће случај поднети Суду за некретнине, који је у суштини грађански суд. Спорови око неплаћања неисплаћених рокова због одлагања рокова изградње спадају у највећу категорију захтева који је примио нови суд за некретнине у Дубаију. Овај суд може прихватити случај у поступку ако су обе стране приступиле суду и регистровале своје контакт бројеве и адресе. Стручњаци који седе на суду за некретнине морају да одобре судове у Дубаију и куне се да ће рјешавати предмете непристрано и поштено.
Питање: Могу ли да вратим новац плаћен за некретнине?
Одговор: То зависи од услова уговора који су потписале обе стране и обостраних обавеза прописаних у уговору. Уговори обично означавају законодавство на које се они односе. Ако је то уговором предвиђено и ако је програмер очигледно прекршио његове чланке, купац има право да предузме кораке за заштиту својих права на суду или у другом алтернативном облику како би покушао да нађе решење за спорну ситуацију. Купац треба да буде упознат са главним одредбама уговора и да заштити своја права на најефикаснији начин да докаже да програмери нису изградили оно што су обећали или су то учинили у погрешно време. Обично постоје посебне клаузуле у купопродајном уговору које предвиђају могућност одлагања на основу разлога неиспуњавања рокова изградње који су директно повезани или нису зависни од произвођача. Овим одредбама обично се објашњава у којој фази купац може једнострано раскинути уговор и колика ће му бити уплата и надокнада. Инвеститори би требало да посебну пажњу посвете оним члановима споразума, који прописују датуме пуштања у погон и из којих разлога програмер може променити ове услове. Да би уговор био заиста правни документ, уговорне обавезе морају бити замењене пропорционалним задовољством. Пропорционално задовољство је добитак или губитак који су странке примиле и мотивишући стране да испуне уговорне обавезе. Ово опет зависи од одлуке суда која разматра жалбу купца.
Питање: Ко може гарантовати да ће се изградња планираних пројеката наставити?
Одговор: Плаћања извршена од стране купаца иностраних некретнина у Дубаију биће заштићена посебно управљаним рачунима поверења, такозваним есцров рачунима, у складу са Законом о повереничким рачунима бр. 8. Овај закон је обавезан за било које компаније или појединце који примају плаћања за некретнине чија изградња још није завршена. Програмери који покрећу нове стамбене или комерцијалне вишекатнице и заједнице требало би да се обрате Дубашком одељењу за земљиште да би отворили гаранцијски рачун. Новац који купци или финансијске институције уплаћују за јединице за некретнине приписују се посебном рачуну отвореном за сваку нову зграду код овлаштене банке. Закон каже да програмери морају да именују менаџера за гарантни рачун, који ће пратити употребу средстава са рачуна. Пројектант, пре свега, треба да добије потврду од консултанта који ради у објекту, који обично указује на то која је фаза изградње већ завршена. Менаџер гарантног рачуна мора да обавести Ланд Департмент о износима који су издати програмеру. Ни након завршетка пројекта, програмер неће имати приступ износима на рачуну. Земаљска управа замрзава 10% трошкова пројекта на гарантном рачуну у току једне године након завршетка изградње, све док се све јединице за некретнине не упишу на имена купаца и не издају се последњи документи који потврђују власништво.
Ако било који услов закона није испуњен, програмер може бити новчано кажњен са најмање 200 хиљада АЕД. Поред тога, у циљу смањења нивоа тржишних спекулација, РЕРА је донела Уредбу од 1. јануара 2009. године којом се програмерима и банкама наређује да не наплаћују купцима и инвеститорима више од 20% вредности некретнина пре почетка изградње. "За некретнине у изградњи, програмери који су сакупили више од 20% уговорене вредности имовине од купаца би требало да одмах престану да наплаћују даље уплате док износи прикупљени на гаранцијским рачунима не почну да стижу до градитеља." РЕРА је такође издала регулаторне поступке који се односе на Закон бр. 13 којим је успостављен привремени регистар имовине за све планиране некретнине које морају бити регистроване у Одељењу. Стога, Ланд Департмент може гарантовати да сви планирани објекти за некретнине подлежу горе наведеним захтевима, које програмери морају строго поштовати.
