Рустар Реал Естате Цонсултинг
Да ли сте икада помислили да када особа купи стан на кредит, на крају за то плати пола до два пута. Једна помисао на то смањиће будуће зајмопримце, јер нису сви спремни за куповину станова по „двострукој“ цени. А убедјивања попут „улажете у своју будућност“ утјешите мало новца, без обзира на то, ужасно жао. И узалуд, јер математички можете да докажете да је време заиста скупље од новца, а зајмопримац који узима дугорочни зајам вероватно ће имати користи.
Данашња стварност непрестано мења цене ствари и робе (укључујући квадратне метре). Цене некретнина су, по правилу, веће него што су биле - због инфлације. Новац се постепено амортизира, а ствари су напротив све скупље. Да су цене квадратног метра годинама биле исте, зајмопримац би се заиста утешио само чињеницом да је, иако је преплатио за стан, тај новац уложио у породицу и децу. Међутим, захваљујући инфлацији, ово није једина утеха. Раст цена квадратних метара постепено "поједе" преплаћени износ. Наравно, може доћи до рецесије и стагнације на тржишту, али ово тржиште некретнина у Дубаију очито не пријети - и дугорочно - за 10-20 година - квадратни метри ће и даље бити осјетно скупљи него сада.
Ако тржиште постепено расте, онда се преплата кредита за 1,5 - 2 пута преклапа с чињеницом да ће се и сам стан за то време повећати по цени. Али зашто тај раст зависи? Постоји критична стопа раста тржишта, изнад које поскупљење станова прелази преплаћени кредит, а испод тога не. То јест, ако тржиште расте у просеку брже од ове вредности, онда дужник има користи од повећања трошкова стана купљеног у дуговима. Да би тржиште у потпуности надокнадило плаћање кредита, довољан је минималан раст - у просеку 3-5% годишње. То је много ниже од тренутне стопе инфлације. Ако је стопа раста тржишта на нивоу од 10-20% годишње, тада је корист за зајмопримца очигледна.
Пример бр. 1.
Стандардни зајам
Узмите стандардне параметре стамбеног кредита: рок - 10 година, рата - 30% трошкова становања и камата - 12%. Наше калкулације показују да је са овим параметрима зајма довољно да тржиште расте у просјеку од 3,6% годишње. Тада је износ за који ће стан порасти у 10 година једнак преплаћеном износу. Ако ће тржишне цене током ових 10 година расти у просеку брже од 3,6% годишње, тада ће повећање цене стана надјачати преплату зајма. Претпоставимо да смо узели стан у вредности од 300 хиљада УСД. Тада ће преплата за 10 година износити око 127 хиљада УСД. Али током година, цена стана са растом тржишта од 3,6% годишње достићи ће приближно 427 хиљада УСД
Пример бр. 2
Нула уплата
Оставит ћемо исте параметре (рок од 10 година, каматна стопа - 12% годишње), само предујам ће бити нула. Недавно популаран банкарски производ. Сходно томе, да би се „затворио“ преплаћени износ за стан, тржиште би требало да расте нешто брже - за 4,8% годишње.
Зависност је разумљива: што више особа узме, то више преплаћује. Што је ниже предујам, то би требао бити већи раст тржишта. Шта се догађа са нашим станом за 300 хиљада долара? У овом случају ће преплата зајма за 10 година износити око 180 хиљада долара. Али стан са тржишним растом од 4,8% годишње коштат ће око 480 хиљада долара.
Пример бр. 3
Претпоставимо да узмемо зајам са почетним плаћањем од 30%, уз 12% годишње, али на период од 30 година. Испада да би сада тржиште требало да расте спорије - само 2,8% годишње како би се „појело“ преплаћено плаћање током 30 година. Дакле, што је дужи рок, скупљи је стан. У овој ситуацији, током 30 година, преплата ће бити чак и већа од почетне цене стана. Односно, преплата за стан у вредности од 300 хиљада долара биће 380 хиљада долара. Али стан за 30 година са стопом раста тржишта од 2,8% годишње коштаће већ 680 хиљада долара.
Што се тиче понашања трећег параметра зајма - каматне стопе, то не захтева посебно објашњење. Очигледно је да што је већи проценат, то је већа стопа раста тржишта.
Главне препоруке за куповину стана на кредит код консултаната компаније РустаР Реал Естате:
- Што је нижи износ зајма на зајму, то брже тржиште мора да расте како би надокнадило преплаћени износ и обрнуто. Односно, што више новца посуђујете, то је више зависно од тржишта.
- Што је дуже раздобље за које зајмопримац узима зајам, то је већа добит. Ово је моћ сложених камата - отплаћујете кредит у једнаким акцијама, а тржишне цене експоненцијално расту.
- Што је виша стопа зајма, то ће тржиште морати брже расти да би надокнадило преплаћени износ. Односно, високе стопе зајма исплаћују се уз високе стопе раста тржишта: ако тржиште мирује, позајмљивање по високим каматама је неисплативо.
Изненађени депозити или зашто је Билл Гатес купио кућу на кредит
Да ли сте се икад запитали зашто на Западу људи увек купују станове на кредит, чак и новцем? И милионери и бивши председници постају позајмљивачи. Зато су милионери: знају рачунати новац. Чак и ако особа има новац, за њега је исплативије уложити га у посао, посао или акције, на крају, само га ставите у банку на депозит. А куповина стана није са вашим сопственим новцем, него новцем из банке. Чак и на депозиту за време када зајмопримац отплаћује кредит, он „падне“ више од два пута, у поређењу са износом датим за плаћање кредита.
Ево конкретног примера. Рецимо да купујемо стан за 300 хиљада долара. Параметри зајма: рок - 10 година, предујам - нула, каматна стопа на кредит - 12%. Током 10 година „преплата“ за стан износиће око 180 хиљада долара, односно око 60% почетне цене становања. Али узели смо кредит од банке. И ставили су својих 300 хиљада УСД на депозит од 8% годишње. Након 10 година, тај износ ће се повећати на 647 хиљада УСД, односно више од 2 пута. Међутим, треба имати на уму да ће у почетној фази депозит заостајати за плаћањем кредита, а негде на средини рока почиње да их преузима. Обично особа успоређује прву годину улагања и разочарана је, али из неког разлога мало тко размишља о тој перспективи. И у будућности ће загарантовани износ који расте на депозитном рачуну надмашити уплате по основу зајма куће, које се плаћају у једнаким ратама током целог периода.
Зајмопримац нема шта да изгуби.
Које од наведеног можемо закључити? Испада да је у готово било којој ситуацији на тржишту, поред глобалне финансијске или политичке кризе, куповина куће на кредит профитабилан посао, чак и ако имате новац за куповину стана. Међутим, поред математике, психологија није ништа мање важна у животу. Ако вам је непријатно да живите на кредитном улагању у финансијске инструменте - све горе наведено није за вас. Ако сте спремни да се придружите финансијској култури - запамтите, с кредитима за становање вероватно нећете изгубити ништа.
