Хелен Матхиеу
Правни саветник и бележник (Канада).
Члан Адвокатске коморе Канаде и Квебека.
Невиђени раст становништва у УАЕ због посете радника, све већи број туриста експоненцијално и огроман број међународних пројеката изазвали су невиђени процват некретнина у Дубаију. Порекло овог процвата сеже у 2002. годину, када је владар Дубаија, његово височанство шеик Мохаммед бин Рашид АлМактум, објавио да ће право на посједовање одређених врста некретнина у емирату сада бити додијељено свим инвеститорима, без обзира на њихово држављанство. Према основном закону, власништво над некретнинама у емирату Дубаија је ограничено и додељује се само грађанима УАЕ и заљевских земаља, као и компанијама у 100% власништву грађана ових држава. Стога, компанија регистрована у Емиратима, чији су акционари страни држављани (на пример, друштво с ограниченом одговорношћу - ЛЛЦ, чији је 49% у власништву странца), неће се сматрати „локалним“ у смислу стицања власништва над некретнинама. Стране компаније и појединци имају право на бесплатно власништво над некретнинама само у одређеним областима.
Израз "слободно власништво", или "слободно власништво над некретнинама", концепт је који се дуго користи у Емиратима. Особа која има право слободног власништва над некретнином сматра се апсолутним власником земљишта и зграда на које се ово право односи. Власник има право да пребива, користи и прима приходе од некретнина неограничено време или док власник не пренесе власништво на другог власника. наследници власника имовине имају право да наследе имовину након смрти власника. Сасвим је јасно да су покретањем тако великих пројеката некретнина као што су марина у Дубаију, емирати брда, острва Јумеирах, три вештачка острва Палмска острва, обала Дубаија, резиденција Јумеирах Беацх, ливаде, спрингс и арапска ранча, увођење новог закона о некретнинама дочекан је са великим очекивањем и интересовањем.
Па шта тачно каже нови Закон о некретнинама? Која су права одобрена или, обрнуто, ограничена новим законом? И што је најважније, шта нови Закон каже о страним власницима имовине?
Како регистровати своје право?
Члан 6. новог закона каже да ће одсад Дубаи Ланд Департмент бити једини орган који ће признати и регистровати власништво над некретнинама. Пре увођења новог закона приликом куповине некретнина, регистрација купца извршена је у унутрашњем систему дотичног инвеститора. Интерни систем програмера је одиграо и наставља да игра улогу драгоценог алата за регистрацију продаје некретнина. Међутим, у складу с одредбама новог закона, након успостављања одељења за земљиште, било који регистар и друге базе података о програмерима неће се сматрати званичним изворима информација.
Током прелазног периода од интерне регистрације програмера до јединственог система регистрације у Дубаи Ланд Департменту, две стране су се сложиле да ће се у оним случајевима када је процес куповине завршен и пренос власништва већ извршити, интерна евиденција регистрације у систему програмера заменити званичним евиденцијама у земљишном одељењу. Ако се некретнина гради, купац ће прво бити регистрован у унутрашњем систему градитеља, а по завршетку изградње и пуштања у рад зграде, мораће да поднесе захтев Земаљском одељењу за регистрацију власништва на његово име.
Важно је разликовати две фазе стицања некретнина у изградњи. Током прве фазе, када се некретнина гради, купац нема директно власништво над некретнином. У време завршетка градње, преноса имовине на купца и плаћања свих плаћања у вези са вредностом имовине, започиње друга фаза када купац постане потпуни власник имовине и може поднети захтев за регистрацију власништва у земљишном одељењу.
Да би се сматрао пуноправним власником некретнина, није довољно да купац склопи један уговор о куповини и продаји имовине са програмером. Купац мора уговор пренијети на Земаљско одељење заједно са захтевом за регистрацију власништва на његово име. Ако су сви предати документи уредни, Земаљски одјел ће евидентирати власништво купца над овим објектом у јединственом регистру непокретности и издати потврду о власништву. Управо ће та потврда бити документ којим се потврђује власништво над некретнином.
Колико то кошта?
Када региструје власништво у Дубаи Ланд Департменту, купац и продавац морају платити накнаде у одељењу, које тренутно чине 2% тржишне вредности некретнина, али ове се бројке ревидирају и вероватно ће се мењати. У исто време, акције купца и продавца у износу од 2% утврђују се споразумом страна. Поред тога, приликом преноса власништва над некретнином са инвеститора на директног власника, наплаћује се накнада за пренос чија висина зависи од тога у којој се имовини купује: до 3% за физичке особе и до 1,5% за правне особе. Ако је имовина стечена на име оффсхоре компаније, пренос власништва може се извршити продајом оффсхоре компаније заједно са њеном имовином. у ствари, са овом врстом преноса, није продаја некретнина, већ оф-шор компанија која је власник некретнина, чиме се смањује величина трансферне таксе.
Како завештати некретнине?
Када купују некретнине у Емиратима, на пример, у Дубаију, многи инвеститори постављају питања о наслеђивању некретнина у оквиру шеријатског закона. У случају смрти, закон о УАЕ примењује се на вољу страних држављана у вези са некретнинама у Емиратима, док се воља односи само на удео од 30% ове имовине. упркос чињеници да страни држављани имају право да примене законодавство своје земље, велика је вероватноћа да имовина неће прећи у потпуну својину супружника покојника, јер шеријатски закон расподељује имовину међу свим крвним сродницима. Да би некретнине прешле на оне људе које је власник хтео да види међу наследницима, могла би се створити офшор компанија, у којој ће супружници бити директори. У случају смрти једног од супружника, улози у компанији биће пренети другом брачном другу и другим наследницима. Другим ријечима, на овај начин се врши унутрашњи пренос акција у компанији, чиме се избјегава шеријатски закон о насљеђивању у односу на некретнине. За више информација о правним аспектима који се односе на куповину некретнина у УАЕ, молимо контактирајте правни савјет Хелене матхиеу Легал Цонсултантс.
