АКО РАЗМИСЛИТЕ О УЛАГАЊУ У НЕКРЕТНИНЕ НАЈПОВОЉНИЈЕ ЕМИРАТЕ, БИТ ћете КОРИСНИ ДА НАУЧИТЕ О ОСНОВНИМ ВРСТАМА СЛИЧНИХ УЛАГАЊА И ПРЕДНОСТИМА СВИХ ЊИХОВИХ. Дубаи заиста нуди један од највиших нивоа прихода од некретнина - у смислу капиталних трошкова имовине и цене најма. Управо она привлачи инвеститоре у Дубаи. Само овде можете добити до 20% прихода од закупа годишње. Поред тога - сигурност инвестиција, чак и у некретнине у изградњи, ван плана, заштићене на државном законодавном нивоу.
Стварање најтранспарентнијег и најефикаснијег система за праћење и евидентирање трансакција на тржишту некретнина један је од приоритета главног тела за регулисање тржишта некретнина у Дубаију, Дубаи Ланд Департмент и Дубаи Р регулячна агенција за тржиште некретнина (РЕРА), његове јединице.
Наш избор је увек и свуда предодређен нашим циљевима и циљевима, али и нашим карактером, апетитом за ризиком или, обрнуто, опрезом. Колико људи, толико мишљења, али скуп обојег се увијек може свести на прилично уски распон спецификација. Слично је и у области улагања у некретнине. Постоје четири врсте главних инвестиција у некретнине у Дубаију, зависно од сврхе.
1. Инвестициони портфељ "Спекулативни"
Кључне карактеристике:
Највећа ликвидност међу свим опцијама за улагања у некретнине у Дубаију;
заштита од инфлације услед раста капиталних трошкова објекта;
улагања у објекте у изградњи са могућношћу капитализације до 30% и више годишње; улагања од 100 хиљада УСД.
Ризици:
изгубљени профит од коришћења капитала између повлачења средстава из једног пројекта пре улагања у други атрактивни инвестициони пројекат;
вероватноћа да се време изградње може продужити (мада у овом тренутку руководство Дубаија помно прати све одложене или чак замрзнуте пројекте и враћа средства инвеститорима ако је неопходно).
Спекулативни портфељ представља високо ликвидну инвестицију у стамбену / комерцијалну некретнину у Дубаију у изградњи у почетној фази изградње (у фази јаме), као и готове пројекте секундарног тржишта, такозване „вруће понуде“.
Избор инвестиционог портфеља одређује три главна фактора: време, цена и ризик. За објекте у изградњи иста три главна фактора играју улогу: спремност да сачекате завршетак изградње, одређени ризик повезан са чињеницом да инвестирате у нешто нематеријално (мада у последње време инвеститори из Дубаија овај ризик смањите готово на ништа), као и чињеницу да се период пуштања у рад може одложити, као и цену емисије. И још једна нијанса: у случају „вруће понуде“ потребно је да донесете тренутне одлуке и брзо уплате депозит, што такође може постати стресни фактор.
Ниво улагања за ову врсту улагања почиње са 100 хиљада УСД: што је већи износ инвестиције, веће су и дивиденде. Ова врста инвестиције има највећу ликвидност (узимајући у обзир ризик и рокове), а нето приход биће разлика између првобитно уложених средстава и тржишне вредности објекта у тренутку његове препродаје (до 15% годишње).
Зашто су људи спремни да чекају? Питамо саме инвеститоре. Игор Глазов из града Астане у Казахстану инвестирао је у Дубаију, јер, по његовом мишљењу, некретнине имају одређену антиинфлаторну стабилност: "Временом, због потражње, све постаје скупље - и хлеб, бензин, цемент, метал и други коришћени материјали током изградње, а овај квалитет, антиинфлаторна стабилност штити инвеститора боље од осталих и штити инвестициони портфељ, за разлику од новца на депозитним рачунима, који само због инфлације губе своју куповну моћ, а камате нису ни достићи реалну инфлацију. "
Даље, ако сте поборник конзервативнијих одлука или уопште нисте склони да чекате завршетак градње и уопште некако не верујете ономе што не можете да додирнете, временски фактор постаје секундарни. Сада је ваш избор вероватнији од ваших индивидуалних циљева. Претпоставимо да вам изнајмљивање управо одговара.
2. Инвестициони портфељ "Рент" 
Кључне карактеристике:
просечни приход од закупа од 7-8% годишње; могућност улагања од 130 хиљада УСД;
капитализација објекта током времена до 15% годишње;
мање ризичан у поређењу са портфолијом спекулативног улагања;
способност да користите некретнине за сопствене потребе и пројекте;
могућност избора између стамбених станова, комерцијалних некретнина.
Ризици:
решавање питања са станарима; вођење рачуна о правовремености плаћања и закупа и трошкова одржавања непокретности; сви ризици повезани са само-изнајмљивањем;
периодично смањење капиталних трошкова самог објекта што, међутим, на годишњем нивоу резултира искључиво растом.
Ако купујете некретнину у Дубаију са главном сврхом изнајмљивања, онда је „Рент“ пакет погодан за вас, стабилна инвестиција у луксузне апартмане у Дубаију, који доносе целогодишњи приход у страној валути. Готово становање за опремање или луксузно опремљени апартмани, са свим погодностима модерног стамбеног комплекса, или канцеларије, продајних простора - то је оно што нуди портфељ улагања у Рентпорт-у.
„Зашто сам уложио у Дубаи?“ Пита инвеститора Сергеја Долматова из Москве: „Прво, од свих трансакција са некретнинама у Дубаију (пословна употреба, продаја, изнајмљивање) постоји стабилност прихода (у поређењу, на пример, са хартијама од вредности ако, наравно, не можете да нагађате са њима.) На пример, 2011. године купио сам два двособна стана (по једну спаваћу собу, као што овде кажу), а онда коштају по милион дирхама сваки. То су негде станови 68-70 квадрата, а у 2014. су ти станови већ били вредни 1,5 милиона дир мов, то јест, њихова цена порасла је за скоро 50% у три године. Плус, од завршетка све три године имао сам приход од 7% годишње. Данас је тржишна вредност станова опала, негде за 10% годишње, али ово су Сад су услови на тржишту. Сигуран сам да ће до краја године моји станови поново додати 10-15% у цени, тако да сам мирна. "
Али вратимо се на инвестицију. Море, сунце, успавано блаженство, годишње плаже! Дубаи је заиста туристички (и не само) рај, о којем ћемо касније говорити. А ако не желите размишљати о било каквим кућним проблемима у овом рају, ако постанете "газдарица", изаберите пакет "Гаранција".
3. Инвестициони пакет "Гаранција"
Кључне карактеристике: куповина некретнина хотелских некретнина по цени од 250 хиљада УСД;
загарантовани приход од закупа у региону од 5-10% годишње, зависно од пројекта;
формални уговор са програмером за пружање свих хотелских услуга;
могућност да своју некретнину испод хотелске собе користите за себе недељу дана у години;
одсуство проблема повезаних са самосталним изнајмљивањем просторија и контролом заузетости.
Ризици:
- након истека гарантованог периода прихода (од 3 до 7 година, зависно од инвеститора), различити ризици повезани са флуктуацијама на туристичком тржишту и потражњом за некретнином (практично занемарени због велике потражње за хотелским собама, недовољне понуде и укључивања ваше имовине у базен за изнајмљивање )
Сам назив овог инвестиционог портфеља сугерише да је створен за људе који су пажљиви и брзи, али усмерени на гарантовани резултат.
Ако вам је потребан само нето приход, изаберите овај инвестициони портфељ, који се углавном састоји од хотелских апартмана, са свим пратећим погодностима и предностима. Куповина хотелских некретнина је најлакши начин за улагање, понекад чак и не захтевајући ваше присуство на продаји. Убудуће ће хотелски ланац или туроператор преузети све проблеме, укључујући контролу нивоа попуњености за које су ове компаније специјализоване годинама. Стога се ова врста улагања може назвати пасивном и загарантованом. Доносиће вам до 10% годишње.
Шта сами инвеститори кажу?
"Чини ми се да главна сврха улагања у некретнине, ако није посао, није толико зарада колико заштита од хиперинфлације. А у Дубаију то такође доноси одличан оперативни профит", рекао је инвеститор Георге Лориа из Уфе. Купио сам собу у хотелу у Дубаију за 1,35 милиона дирхама.У договору са програмером, добијаћу загарантовано 10% годишње, без обзира на то како ће он изнајмити собу у том крају. Поред тога, и сам могу одмарати тамо недељу дана у године са породицом. " Шта смо рекли? Тачно, пасивни приход!
Наравно, увек ће бити оних који нису задовољни ниједном од предложених опција традиционалне класификације улагања у некретнине.
Дубаи је спреман да понуди инвестициони портфељ Милијун плус више него богатим инвеститорима.
4. Инвестициони портфељ "Милион плус"
Кључне карактеристике:
улагања од милион америчких долара у хотелске некретнине у изградњи или у готове хотелске некретнине;
Набавка хотелске имовине са 3-4 звездице;
извршење уговора са инвеститором о даљем закупу целог комплекса са загарантованим приходом од 8% годишње; капитализација објекта на нивоу од 10-15% годишње.
Ризици:
потреба за сталном анализом стања на тржишту (ови ризици се могу умањити и контактирањем стручњака);
потреба за неком личном контролом, јер пројекат овог нивоа већ подразумева високу личну одговорност.
Инвестициони портфељ Милион Плус, као што му име каже, укључује читаве „стамбене зграде“, као што би рекли претходни изнајмљивачи и станодавци, у вредности од милион америчких долара или комплексе пословних зграда, канцеларија, целих хотела, грађевинског земљишта. То је потпуно другачији ниво улагања, како кажу, највиши ниво. На пример, хотели са три и четири звездице тренутно се нуде на тржишту у Дубаију на подручјима као што су ТЕЦОМ, Интернатионал Цити, Деира, Ал Барсха и Ал Суфоух. Ово је по правилу готова или у изградњи имовина у фази завршетка са просечно 100 или више просторија за сваку зграду. Говоримо о улагањима од 110, 155, 275 милиона дирхама (30 милиона УСД; 42 милиона УСД; 75 милиона УСД), али је ликвидност таквих објеката улагања једна од највећих. Хоће ли туристичко пословање бити профитабилно? Довољно је подсјетити да је емират одлучан да на Екпо 2020. године привуче 20 милиона туриста годишње у Дубаи. Можда је све ово речено.
Послушајмо шта кажу највиши ниво инвеститори, милионерски инвеститори. Индијски инвеститор, Дирај Салуја, који већ неколико година живи у вили на Палми Јумеирах, верује да за живот и инвестиције нема бољег места од Дубаија. Он каже: „Морате схватити да улагања у некретнине на овом нивоу, од милион долара или више, нису само пасивна инвестиција. То је пословни пројекат који се може развити како би се у будућности остварио још већи профит.“ Мој план је да купим хотел у слободној економској зони ТЕЦОМ-а. Програмер даје гаранцију од 8% годишње на закуп на 5 година.
А тада ће тржиште показати како ће се развијати ситуација. У сваком случају, јасно је да капитализација таквих пројеката такође остаје на прилично високом нивоу. "
Несумњиво је да и овај инвестициони портфолио, као и други, такође има одређене ризике. Али то су ризици који су карактеристични за целокупну ситуацију на тржишту у целини, ризици својствени сваком великом пословном предузећу, који гарантују висок приход ако буду успешни.
Ако смо схватили врсте инвестиција, остаје нам само да укратко резимирамо зашто вам је све потребно. Поред финансијске стране инвестиција, која ће вам, надамо се, постати очигледно профитабилна, ту је и економски фактор и чисти фактор престижа. Дубаи је модно место, тешко да ће се неко оспорити са тим. Ово је модеран „упечатљив“ маштовит огроман „пројекат“, пројекат будућности целог света, пример како можете у једној варијанти, чак и усред пустиње, изградити футуристички, функционалан и тражен ресорт, светски шопинг центар, економску оазу и само модерну метрополу. Са само 5% нафтних резерви УАЕ, емират је успео да постане први међу својим суседима и преусмери капитал зарађен на нафти у раст, да на свој рачун створи сопствену будућност.
Шта још тражимо у граду из снова?
Сигурност која се гаји у Дубаију, дивна клима током читаве године, стабилност локалне валуте - дирхама, везаног за амерички долар (што је у последње време изузетно важно), погодна саобраћајна инфраструктура (сећате се гужви у Москви?), Створена од нуле и одмах од узимајући у обзир све потребе града у порасту, ниске цене обичне потрошачке корпе (овде су прилично ниске због обиља јефтине радне снаге). Шта год да тражите - мир у вили уз море, срећа у послу на раскрсници многих трговинских праваца Азије, Европе и Африке или само добра опција за поуздан и пасиван пласман вашег главног града, а можда и све то заједно - одговор ће увек бити Дубаи
Додатне информације о куповини и управљању некретнинама у Дубаију можете добити од стручњака компаније ИМЕКС Реал Естате телефоном у Москви +7 495 510 0008, бесплатним телефоном у УАЕ 800-ИМЕКС (800-4639) или слањем захтева путем е-маила инфо@ИМЕКСре.цом.
