Прошла година је постала значајна за некретнине у Дубаију. Зашто? Био је богат важним, великим догађајима који ће, према мишљењу стручњака, дуго времена пружити стабилно и живо занимање инвеститора за некретнине у Дубаију. Након глобалне финансијске кризе и пада који је проузроковао, а затим и стагнације цијена, 2012. година на тржишту у Дубаију донијела је видљив оживљавање. Остаће упамћен по расту цена некретнина и закупа, покретању нових великих пројеката, брзом приливу капитала и активном интересовању инвеститора. Све је то, са своје стране, подразумевало невиђене регулаторне мере власти УАЕ које су имале за циљ да тржиште учине транспарентнијим и обезбеде сигурност његових учесника. Покушаћемо да истакнемо пет кључних догађаја у циклусу догађаја 2012. године који су одредили место Дубаија као једно од најатрактивнијих, према мишљењу стручњака, тржишта за инвеститоре у новој години.
ПРВИ. РЕВИВАЛ НА ТРЖИШТУ. РАСТ ЦЕНЕ НЕКРЕТНИНА ВИЛЛАС ЦЕНА БРЗЕ ОД АПАРТМАНА
Стручњаци су једногласно изјавили о брзом расту тржишта некретнина у Дубаију у 2012. години. Према водећим консултантским компанијама, просечно су током 2012. цене вила у Дубаију порасле за 20%, а за апартмане у региону за 510%. У престижном центру Дубаија цене за последњи квартал 2012. године порасле су 10%. И то није случајно, јер је раст цена у све популарнијим и добро смештеним деловима Дубаија у просеку већи него на пројектима ниже класе. Иако међу њима постоје изузеци: на пример, на подручју Силицијумске оазе цене су делимично порасле за 40% и према мишљењу стручњака и даље ће расти због велике потражње купаца са средњим приходима. Међу богатим инвеститорима, најпопуларније су виле у „класичним“ областима Дубаија - Палм Јумеирах, Меадовс и Емиратес Хиллс. Очекује се да ће раст цена за њих следеће године бити на високом нивоу.
Веће интересовање инвеститора за виле у односу на апартмане постало је једно од главних одлика протекле године. У сегменту вила цене су већ надокнадиле све губитке после кризних година и премашиле ниво успешне 200708. Популарност вила чини их високо ликвидном робом, што такође доприноси интересовању инвеститора и растућим ценама за њих.
Што се тиче изнајмљивања стамбених некретнина, у 2013. години велика је вероватноћа да цене поскупе у таквим областима Дубаија, као што су град Дубаи, Марина Марина и Палм Јумеирах. У мање популарним областима Дубаија, према прогнозама консултантске компаније Јонес Ланг ЛаСалле, цене закупа неће се повећавати. Ипак, средњорочно гледано, растући трошкови становања подстакнут ће брзим растом становништва у Дубаију и ограниченом понудом стамбеног простора. Обнављање протока богатих исељеника, подупрто високом пословном активношћу, ствара сталну потражњу за изнајмљивањем станова из горњих сегмената тржишта, док његова понуда физички не може да расте истим темпом.
У наредне две године, тржиште некретнина у Дубаију напуниће се са 45 хиљада нових станова и вила, али већина ће се налазити у новим до сада мање развијеним областима као што су Јумеирах Виллаге, Дубаи Спортс Цити и Дубаи Силицон Оасис. Упркос чињеници да у популарним областима, попут Дубаи Марина, готово да нема слободног простора за развој.
ДРУГИ. РАСТОВАЊЕ ТРУСТА ОД ИНВЕСТИТОРА, УТИЦАЈ КАПИТАЛА
Као што је већ поменуто, стручњаци представљају тржиште некретнина у Дубаију да би постало једно од најдинамичнијих на свету у 2013. години. То је омогућено брзим растом економије и пословне активности емирата. Дакле, стопа раста БДП-а у 2012. години ревидирана је на ниво од 5% годишње. Истовремено, економски показатељи Дубаија указују на одсуство значајног повећања дуга и смањење ризика неплаћања. Према истраживачком центру Дубаи Статистицс Центер, број људи који ће 2013. доћи у Дубаи повећаће се за 10%. Извештај Банк оф Америца / Меррилл Линцх предвиђа пораст броја туриста до 2020. године на 15 милиона годишње, у поређењу са 8 милиона у 2011. години.
Бурни догађаји који су се одиграли у више земаља на Блиском Истоку 2012. године потврдили су статус Дубаија као "сигурно уточиште" за инвеститоре из цијеле регије. Поред капитала из Перзијског залива и других арапских држава, Дубаи је традиционално привлачио богате инвеститоре из Индије, Пакистана и других растућих азијских земаља. Раст поверења инвеститора био је можда главни резултат 2012. године.
Према студији Фриендс Провидент Интернатионал, 60% богатих прогнаника који живе у УАЕ сигурни су у наставак раста тржишта некретнина. Већина њих (49%) верује у „снажан“ раст током наредних 5 година, још 11% очекује „веома снажан“ раст у овом периоду. Само 10% испитаника сматра да ће се тржиште некретнина из УАЕ у будућности суочити са одређеним потешкоћама.
ТРЕЋЕ. ПОВРАТАК МЕГА ПРОЈЕКАТА
У последњем кварталу 2012. године Дубаи је најавио покретање низа великих пројеката, подсећајући на време пре кризе који је нарасо на тржишту некретнина. Све је почело Цитисцапе Глобал 2012, на којој је Линк Глобал Гроуп објавила планове за стварање Тај Арабије - увећане копије чувеног храма индијског ТајМахала - у вредности од милијарду долара. Собха Гроуп је представила планове за изградњу целог града Собха Цитија на подручју Меидана, који укључује 280 виле, 13 високих зграда, тржни центар, хотели и међународне школе.
Убрзо након тога, влада у Дубаију одузела је штап приватним програмерима. У почетку је најављен пројекат проширења пословног залива са вештачким заливима, који ће бити директно повезан са Перзијским заљевом аутопутем Схеикх Заиед и близином парка Сафа. Међутим, вест о стварању великог комплекса Мухамед бин Расхид Цити са највећим тржним центром на свету (више од садашњег Дубаи Малл-а), парком трећином више од ХидеПарка у Лондону, и више од 100 хотела, постала је права информативна бомба. Након тога, вишемилијунски пројекат стварања пет тематских забавних паркова у Џебел Али-у, од којих ће сваки бити посвећен засебној теми - филмовима, животињама, забавним ликовима или индијској „фабрици снова“ - Болливооду, више није био изненађујући.
У складу с тим, други велики пројекти готово су изгубљени. На пример, покушај да се понови успех Дубаи Марина и Јумерах Беацх Ресиденце-а у другом делу Дубаија - Деира. Пројект развоја водене линије Деира у Перзијском заљеву, према плану дубашких власти, постаће једна од главних атракција емирата. На траци од четири километра од обале између Дубаи Цреека и Хамрије, биће изграђено шест хотела, стамбених и пословних објеката, шеталиште и вештачки залив с марином. Пројект Поморски град добио је нови замах, где је најавио 230-метарски пројекат Ландмарк Товер са хотелом са пет звездица.
ЧЕТВРТИ. НОВЕ РЕГУЛАТИВНЕ МЈЕРЕ
Упоредо са оживљавањем у Дубаију, постојала је бојазан да ће шпекуланти поново угријати тржиште и довести до болног колапса, као што је било уочи глобалне економске кризе. Двоцифрена стопа раста цена некретнина сваког месеца завршила се колапсом и продуженом стагнацијом, тако да влада у Дубаију овај пут чини све како би тржиште постало не само профитабилно, већ и стабилно и предвидљиво за инвеститоре.
За то су заинтересовани и сами програмери. На пример, највећи програмери Емаар и Накхеел истовремено су увели ограничења на препродају некретнина у изградњи, захтевајући за то плаћање најмање 35% трошкова становања у својим пројектима. Вјерује се да је спекулативна препродаја станова у фази изградње, због које је могла промијенити власнике неколико дана након почетка продаје, постала један од разлога „мјехурића“ цијена на тржишту прије кризе.
У јуну 2012. године, власти у Дубаију донијеле су нацрт закона о заштити инвеститора, који им гарантује потпуну новчану накнаду у случају да развојна компанија не испуни своје обавезе, на пример, не испоруку имовине у наведеном временском року или некоординисану промену њених карактеристика. Поред тога, према новим правилима Дубаи Ланд Департмент-а, програмери ће платити казну за кашњење у издавању потврде о власништву. Тако ће грађевинске компаније морати платити казну од 10 хиљада дирхама (2,7 хиљада УСД) ако не издају документ којим потврђују власништво купцу имовине када степен спремности пројекта достигне 80%. Дубаи се такође припрема за стварање посебног арбитражног суда који ће омогућити брже и јефтиније решавање сукоба у некретнинама у поређењу са обичним судовима.
ПЕТА. УВОД ОГРАНИЧАВАЊА хипотеке
Међутим, на самом крају 2012. године, објављени су извештаји о још једној одлуци власти УАЕ, која лако засјењује све претходне у смислу њиховог потенцијалног утицаја на развој тржишта некретнина у годинама које долазе. У новогодишњој ноћи, различити емиратски медији су се јавили, позивајући се на изворе из банкарства, да је Централна банка УАЕ послала циркулар свим комерцијалним банкама у којима је забранила више од 50% трошкова становања од експатиса до хипотека. За грађане УАЕ, слично ограничење постављено је на 70%, а за другу и наредну куповину некретнина - 60% (за екпатс - само 40%). Треба напоменути да раније у УАЕ није било ограничења удела трошкова становања које је зајмодавац могао добити од банке као хипотеке. У пракси је достигла 7580% након што су банке почеле да омекшавају своју кредитну политику због оживљавања на тржишту.
Убрзо је Централна банка негирала информације о дистрибуцији таквог круга, али је рекла да је у току припрема свеобухватних правила за хипотекарно кредитирање и да се могу спровести у 2013. након консултација с комерцијалним банкама. Пре него што је одбацила, ова вест је успела да изазове олују сукобљених реакција на тржишту некретнина из УАЕ. Док су купци и банке били огорчени наглим наметањем ограничења, главни програмери су их подржали, рекавши да ће то ојачати тржиште некретнина и подстаћи долазак озбиљних купаца. Аналитичари су такође подељени на оне који верују да „плафон“ хипотека непотребно ограничава потенцијал раста тржишта некретнина из УАЕ и оне који поздрављају већу предвидљивост и стабилност тржишта. Без обзира на то, може се закључити да су власти УАЕ направиле чврсти избор у корист ограничавања шпекулација на тржишту и сузбијања заосталих хипотекарних кредита комерцијалних банака, чак и ако за то морате да пристанете на спорији раст тржишта у кратком року.
КОМЕНТАР АРТХУРА КОБОЗЕВА, ИЗВРШНОГ ДИРЕКТОРА ИМЕКС НЕКРЕТНИНЕ:
"Прелазак тржишта некретнина у Дубаију и свих његових актера у фазу опоравка након кризе одвијао се постепено, и самим тим је невидљив многим спољним посматрачима. Јуче су се свађали о томе да ли се тренутни опоравак може сматрати озбиљним, а данас се већ такмиче у повољним прогнозама за будућност. Стога врло је добро што је влада Дубаија одлучно и недвосмислено јасно ставила до знања да неће дозволити анархију која се дешавала на тржишту уочи кризе, када би иста имовина могла буквално променити власништво Сваке недеље, сваки пут кад се повећава цена, мало је вероватно да ће мере које предузимају регулаторна тела успети да застраше стварне инвеститоре - очекивања са тржишта некретнина у Емирату у 2013. години су превисока.
По мом мишљењу, економски опоравак Дубаија и раст пословне активности указују на то да ова година неће бити ништа мање повољна и богата позитивним догађајима од прошле. "
Све додатне информације о куповини и управљању вашом имовином у Дубаију можете добити од стручњака компаније ИМЕКС Реал Естате путем тел. у Москви +7 495 5100008, бесплатни број у УАЕ 800ИМЕКС (8004639) или слањем захтева на е-маил инфо@ИМЕКСре.цом.
