Артхур Кобозев, извршни директор ИМЕКС Реал Естате-а, рекао нам је шта се данас дешава на тржишту некретнина у Дубаију и који сентименти преовлађују међу инвеститорима.
Артхуре, добар дан. Реците нам о тренутним трендовима на тржишту бесплатних некретнина у Дубаију. Видљив препород и успон видљив је голим оком.
Здраво. Заиста, ситуација на тржишту је позитивна у контексту нивоа поскупљења. Сви учесници у процесу - инвеститори, продавци готових некретнина и програмери - очекују даљи раст. Вреди напоменути да, према аналитичарима, цене станова у Дубаију расту брже него у свету. Дакле, током прошле године, раст је износио преко 20%, а ове године је темпо постајао динамичнији.
Према Дубаи Ланд Департменту, у периоду од јануара до јуна 2013. године, број трансакција продаје стамбених некретнина повећан је за 41%, а његова укупна вредност (декларисана за процену) порасла је за 70% у односу на исти период прошле године.
Такође се охрабрују инвеститори да најаве нове пројекте, пре свега, највећих програмера - ЕМААР и Накхеел. Придружили су им се и други „тржишни ајкули“, укључујући ДАМАЦ Пропертиес, Деиаар, Собха Гроуп, Селецт Пропертиес и друге.
Штавише, ми опет говоримо не само о изградњи појединих зграда, већ о изградњи читавих подручја. На пример, у мегапројекту „Град Мухамед бин Расхид“, који ће се налазити на огромној парцели земљишта - између аутопута Ал Хале и аутопута Мухаммад бин Заиед, планирана је изградња 100 хотела.
Шта је разлог тако активног развоја? Можда Дубаи једноставно покушава да реструктурира дугове нагомилане током прошле кризе, најављујући примену нових мегапројеката који ће привући значајне инвестиције?
Позитивна очекивања инвеститора оправдавају неколико фактора. Пре свега, постоји активан опоравак економије Дубаија и УАЕ као целине. Према резултатима године, очекује се да економија у Дубаију порасте за 3,6%. Сходно томе, захтева привлачење нових радника. Већ данас број становника у Дубаију прелази 2,17 милиона људи, док је у 2011. години било 1,97 милиона људи. Наравно, свим гостујућим емигрантима требају места за боравак.
Када говоримо о миграцијама, имамо посла са економски активним становништвом. Према Дубаи Департману за економски развој, 55% пословних људи очекује раст прихода у 2013. години, а 30% је уверено да ће остати стабилни.
Такође расте проток туриста који данас премашује 10 милиона људи, а планира се да га удвостручи до 2020. године. Очигледно је да су Арапски Емирати постали друга домовина миграната из земаља региона захваћених војним сукобима: они не само да преносе капитал овде, већ се пресељавају у своје стално пребивалиште.
Такође бих хтео да напоменем да су цене стамбених некретнина у Дубаију и даље 30% ниже од максималних вредности забележених у трећем кварталу 2008. године, током процвата на тржишту станова. Ово је још један фактор који даје поверење у потенцијал за даљи раст.
Које су области Дубаија данас најатрактивније и због чега?
Пре свега, подручја са развијеном инфраструктуром и добром транспортном приступачношћу и даље су популарна: Дубаи Марина, Палм Јумеирах, традиционално популаран међу инвеститорима, модерни град Дубаија, масивни торањи Јумеирах Лакес, који су уочљиво трансформисани у последње време, Зелени, ниска подручја Емиратес Ливинг, Арабијски ранчеви и други.
Истовремено, расте потражња за изграђеним областима удаљеним од обале, у којима је становање повољније. Најприје бих хтео да приметим округ Јумеирах Виллаге који, упркос неразвијеној инфраструктури и великом броју незавршених зграда, има добар потенцијал према критеријуму цена / квалитет.
Препоручио бих инвеститорима који размишљају о куповини куће у Дубаију да се фокусирају не само на тренутни приход од најма. Не треба изгубити из вида такав показатељ као потенцијално повећање трошкова, које је, рецимо, код пројеката на острву „палми“ које је створио човек веома велико. На пример, једна од највиших стопа раста цена закупа последњих година показала је подручје Међународног града, међутим, у погледу потенцијала капитализације, ово није најбоља опција. Генерално, потребно је проценити ситуацију у комплексу и одмерити приоритете за сваки појединачни случај улагања.
Остају ли Руси лидери у броју трансакција некретнина у Дубаију?
Према статистикама Дубаи Ланд Департмента, Руси су међу десет најугледнијих инвеститора у слободне некретнине.
Њихов удео је веома приметан, посебно у такозваном "новом" Дубаију. Вриједно је напоменути да је у првом кварталу 2013. обим трансакција некретнинама емирата износио 53 милијарде дирхама (14,4 милијарде УСД). Традиционални лидери у погледу улагања остају представници Индије и Велике Британије.
Шта се може рећи о преференцијама наших сународника?
Ако говоримо о преференцијама наших сународника, онда су оне традиционалне: њих пре свега занима близина мора. А пошто је избор некретнина на мору над којима странци могу стећи власништво заправо ограничен на подручја Дубаи Марина и Палм Јумеирах, управо у тим областима „наши људи“ добијају највише смештаја.
Што се тиче оквира цена, овде не бих истакао једнозначне приоритете. Продају се оба веома скупа објекта, као и по просечној цени. На пример, радимо са некретнинама вредним од 200 хиљада до десетина милиона.
Наши сународници виде објективни опоравак тржишта и активирају се у таквој позадини. Знате да можете да емигрирате у Уједињене Арапске Емирате у само неколико дана и овде ћете се осећати угодно и сигурно. Многи користе ову прилику кад бирају нови дом под арапским сунцем.
Да ли данас постоји недостатак понуде на тржишту?
Да, и лежи у чињеници да занимљиви предмети који су продати по приступачној цени напуштају тржиште врло брзо. По правилу, већина купаца, посебно оних који још нису упознати са локалним специфичностима, одузима време за размишљање, а када донесу одлуку, предмет је већ продат.
Ситуација на тржишту се веома брзо мења. Становање у пројектима великих програмера продаје се и пре почетка градње, оно се буквално збрише у једном дану. Инвеститори траже профитабилне опције и чак су спремни стати у дуге редове приликом покретања нових пројеката, као током процвата на тржишту.
Шта је криза 2008. научила инвеститоре? Како се данас побољшало законодавство Дубаија?
Пре свега, програмери су увели ограничења за брзу препродају. Сада, инвеститор који жели препродати предмет дужан је да плати у просеку 35-40% његове вредности. Ово спречава шпекулативну компоненту.
Колико знам, Дубаи Ланд Департмент тренутно развија стандарде који регулишу сектор некретнина емирата, а који би требало да ступе на снагу у наредне две године.
Они ће помоћи у контроли активности на тржишту некретнина како би се спречило понављање ситуације средином 2000-их, када је у сектору некретнина примећен невероватан процват.
Такође се припрема посебан закон који штити права инвеститора.
Према властима емирата, нови закони су осмишљени тако да ојачају кодекс закона који регулишу активности сектора некретнина у Дубаију, повећају конкурентност тржишта и повећају његову атрактивност у очима локалних и страних инвеститора.
Октобра је седиште Лукоила преселило у Дубаи. Постоји мишљење да „прилив“ становника са високим примањима може додатно подстаћи раст цена. Слажете ли се са њим?
Овај случај је далеко од јединог, ако говоримо о такозваном масовном потезу. Не мислим да је то изазвало или изазвало нереде на тржишту најма. Поготово имајући у виду "одлив" запослених у државним компанијама из Дубаија у Абу Даби. Да подсетим, недавно је усвојена директива према којој су страни стручњаци запослени у јавним службама у главном граду дужни да тамо изнајмљују становање. Њихов број данас се процењује на 15 - 20 хиљада људи. Можемо извући одговарајуће закључке.
Које су ваше професионалне препоруке за оне који желе купити некретнину у Дубаију?
Немојте одгађати доношење одлука, истовремено не поступајте насумично, увијек се водите здравим разумом и свеобухватно процијените ситуацију. Важно је запамтити да што бржи посао буде направљен на растућем тржишту, то ће бити исплативија инвестиција. И не занемарите подршку квалификованих стручњака. Они могу постати ваши поуздани водичи на овом тржишту. Биће нам драго да видимо све у Дубаију!
Све додатне информације о куповини и управљању вашом имовином у Дубаију можете добити од стручњака компаније ИМЕКС Реал Естате телефоном у Москви +7 495 5100008, бесплатним телефоном у УАЕ 800-ИМЕКС (800-4639) или слањем захтева путем е-маила инфо @ ИМЕКСре.цом.
