КУПОВИНА ИМОВИНЕ У ДУБАИЈУ: ДЕТАЉНА УПУТСТВА

НАСТАВЉАМО ЦИКЛУ АРТИКАЛА ПОТПУНО КУПОВИНЕ НЕКРЕТНИНА У ДУБАЈУ. НЕ ТАЈНА ДА Обични купац нема лагану упуту приликом наручивања процедуралних момената. САЖЕТАК, ЦЕНА ПИТАЊА ЈЕ ЗАВРШНО ВИСОКА, А МОГУЋИ РИЗИЦИ ЗА ИЗВРШАВАЊЕ ТРАНСАКЦИЈЕ ТРЕБАЈУ бити минимални. ДАНАС СМО КОРИШТЕНИ ПОСТУПАК ПОСТАВЉАЊА НАБАВКЕ НЕКРЕТНИНА У ДУБАЈУ И ПОКРЕНИТ ћемо НАЈНИЖЕ ДЕТАЉЕ О СВЕТЉУ СВИХ ВАЖНИХ АСПЕКАТА.

Наши сународници који се одлуче за куповину некретнина у УАЕ требали би имати на уму да у Уједињеним Арапским Емиратима још увијек нема опћег савезног закона о области некретнина. Сваки од седам емирата самостално регулише сва питања везана за тржиште некретнина на својој територији. Традиционално, најнапреднији у том правцу је Дубаи.

Дубаи има најразвијенији и најтранспарентнији законодавни оквир у области некретнина. Према законима Емирата Дубаија, држављани страних држава које нису чланице Савета за арапску заљевску сарадњу (ГЦЦ) имају право да директно стекну имовину у Дубаију у потпуном власништву („слободно власништво“) на посебно одређеним територијама, у такозваним слободним областима. Списак таквих зона утврђен је Уредбом владара у Дубаију бр. 3 из 2006. године. Они укључују скоро целу територију „новог Дубаија“, укључујући тако популарне области као што су Марина Марина, Палм Јумеирах, Емиратес Ливинг, Торањи Јумеирах Лакес, Довнтовн Дубаи и други.

Права на некретнинама уписује у посебан регистар одељења за земљиште у Дубаију, а власницима се издаје потврда о регистрацији (тзв. „Деед Титле“). Регистрација трансакција некретнинама врши се у тренутку када је контактирао Земљишни одјел купца и продавца, а купцу се одмах издаје потврда о регистрацији којом се потврђује власништво над стеченом имовином. Овај поступак „тренутне“ регистрације максимално поједностављује процес куповине и продаје непокретности и минимизира могуће ризике, како са стране продавца, тако и од купца.

Испуњавање закона надгледа Регулаторно тијело за тржиште некретнина у Дубаију (РЕРА). Посебно је одговоран за регистрацију пројеката у области некретнина, као и за обавезну регистрацију програмера, агенција за некретнине и самих агената. Активности РЕРА-е су пре свега усмерене на заштиту права и интереса купаца и продаваца и осмишљене су да минимизирају могућност превара од стране агената. Провера регистрације било које агенције за некретнине и њених агената је веома једноставна. Да бисте то учинили, само идите на званичну веб страницу РЕРА на ввв.рпдубаи.цом

Опћенито говорећи, поступак куповине некретнине у Дубаију у већини случајева је сљедећи:

1. Купац бира некретнину коју жели да купи

Најлакши и најефикаснији начин је да се обратите некој од агенција за промет некретнинама које послују на тржишту у Дубаију. Чињеница је да без учешћа агената у Дубаију, као што доиста и у остатку света, скоро ниједна трансакција некретнина није завршена. У агенцијама за некретнине најчешће се пријављују клијенти који желе да их изнајме, изнајме, купе или продају. Радећи на тржишту, агенти, као нико други, поседују информације о томе ко, шта и колико жели да изнајмљује, изнајмљује, продаје или купује. У већини случајева агенција за некретнине делује као трећа страна у трансакцији између продавца и купца, гарантујући интересе обојице. Међутим, мора се имати на уму да нису сви професионални учесници на тржишту прописно регистровани и поступају легално.

Пре свега, у складу са наредбом председника председавајућег канцеларије за земљи у Дубаију бр. 85 из 2006. године, све агенције за промет некретнинама које послују у Дубаију морају имати лиценцу за ову врсту делатности и бити регистроване у посебном регистру регулаторне агенције за тржиште некретнина у Дубаију (РЕРА). Пошто пословни субјекти у УАЕ немају универзалну правну способност, дозвољена врста активности мора бити јасно назначена у лиценци. На пример, за посредовање у продаји, куповини или закупу, ове врсте активности морају бити изричито назначене у лиценци. У исто време, сви заступници компаније морају проћи одговарајући курс и добити личне брокерске картице са појединачним бројем.

2. Продавац и купац потписују уговор о купопродаји, који одражава све параметре трансакције. Генерално, уговор о продаји непокретности мора да испуњава следеће основне услове:

Да будем у затвору

Јавна нотаријализација споразума о куповини и продаји некретнина у УАЕ није потребна, довољан је једноставан писани образац. Упркос чињеници да је службени језик у УАЕ арапски, уговори на енглеском су универзално признати и прихваћени су без превода. Изузетак је тужилаштво, полиција и судови, где је превод на арапски језик обавезан услов.

Садрже главне услове трансакције

У уговору о продаји непокретности мора бити назначено:

предмет продаје
вредност стечене имовине,
додатна плаћања повезана са трансакцијом (провизија агената, плаћања програмеру, котизација у одељењу за земљиште, надокнаде продавачу трошкова плаћених унапред, итд.),
период током кога трансакција куповине и продаје мора бити завршена,
услове и поступак за прављење насеља,
одговорност страна у случају неиспуњавања услова уговора.

Вреди напоменути да у већини случајева није потребно учешће адвоката треће стране у припреми уговора о продаји непокретности. По правилу, квалификовани радници агенције за промет некретнина који обављају трансакцију сасвим су у могућности да такав уговор припреме на основу стандардних образаца који су одобрени и коришћени у активностима компаније.

3. Када потпише купопродајни уговор са продавцем, купац уплаћује депозит (обично 10% вредности стечене имовине)

Обично агенција за некретнине прихвата депозит од купца и чува га до коначног поравнања и регистрације трансакције у земљишном одељењу. За купца ово гарантује повраћај депозита уколико се трансакција не догоди по кривици продавца. А продавац, заузврат, може рачунати на плаћање износа депозита као надокнаду ако се трансакција не догоди по кривици купца.

Тржиште некретнина у Дубаију је мултинационално. Купци, продавци, станодавци и закупци обично су страни држављани. Где могу да потраже једни друге у случају да нешто пође по злу? Стога је агенција за некретнине са регистрованим седиштем у Дубаију озбиљан гарант трансакције. Уз то, важан фактор су и захтеви закона о 100% власништву такве компаније од стране локалних становника - грађана УАЕ.

4. Продавац саставља дозволу од програмера да прода своју имовину (Но Објецтион Цертифицате, НОЦ), која је потребна за регистрацију трансакције у Дубаи Ланд Департменту

Дозвола од програмера (Нема приговора, НОЦ) је, заправо, потврда о непостојању дуга продавца према програмеру. Регистрација такве дозволе за продају непокретности може трајати од једног дана до 2-3 недеље, у зависности од произвођача. Трошак такве дозволе је, опет, у зависности од политике произвођача, од 500 до 5000 дирхама из УАЕ (приближно 137-1370 УСД).

5. Након добијања дозволе за продају, продавац и купац уписују некретнину на име новог власника у земљишном одељењу.

Обично се у тренутку регистрације трансакције такође измирују. Регистар некретнина води Дубаи Ланд Департмент у електронском облику. Регистрација преноса власништва над некретнином врши се у тренутку када купац и продавац ступи у контакт и одмах купац добије потврду о регистрацији („власнички лист“) којом доказује своје власништво над стеченом имовином.

Ако имовина још није пуштена у рад, онда се њена регистрација у земљишном одељењу врши у привременом регистру. У овом случају купац не добија потврду о регистрацији, већ тзв. иницијални уговор о продаји (Почетни уговор о продаји). Када се предмет стави у функцију, примарни уговор о продаји основа је власнику да добије потврду о регистрацији. Трошкови регистрације преноса власништва над некретнинама у Одељењу за земљиште углавном износе 2% продајне цене плус мало фиксно плаћање (око 100 УСД) за издавање потврде.

Да бисте се пријавили у земљишном одељењу, морате доставити следећа документа:

- оригинале пасоша купца и продавца,
- оригинал потврде о регистрацији непокретности на име продавца,
- оригинална дозвола за продају некретнина од стране програмера (НОЦ),
- копија уговора о продаји.

Ако у тренутку регистрације преноса права немате могућност или жељу да будете лично присутни у земљишном одељењу, можете овлашћење за регистрацију непокретности на ваше име пренети на било које друго лице издавањем нотарско оверене пуномоћи. То се, на пример, може учинити код јавног бележника у судским центрима у Дубаију. Трошак овере овери пуномоћи је 60 дирхама из УАЕ (око 16 УСД) плус 150 дирхама (око 41 УСД), а постоје услуге за унос пуномоћи на енглеском и арапском језику.

У тренутку регистрације преноса права на непокретности, врше се коначне нагодбе између продавца и купца у оквиру трансакције куповине и продаје. Обично се обрачунавање врши преношењем унапријед припремљених банковних чекова од купца до продавача потребних износа (тзв. Чек менаџера - аналогни рачун банке). Такве провере често припрема агенција за некретнине која врши трансакцију. Наравно, пре тога, агенција мора добити сва средства од купца. Плаћање у готовини се понекад налази, али није уобичајено због масе непријатности које су повезане с тим.

Непосредно пре издавања потврде о регистрацији купцу, државни регистар тражи од купца и продавца да изврше нагодбе и потпишу папир у коме се наводи да продавац нема захтева за плаћање непокретности. Да би поступак окончања трансакције протекао без проблема, купац мора унапријед припремити све чекове и ускладити имена и износе који су у њима наведени са продавачем. Ако трансакцију води агенција за некретнине, обично преузима функцију координисања и координирања плаћања.

Све додатне информације о куповини некретнина у Дубаију можете добити од стручњака компаније ИМЕКС Реал Естате на тел. у Москви +7 495 5100008, бесплатни број у УАЕ 800-ИМЕКС (800-4639) или слањем захтева на е-маил инфо@ИМЕКСре.цом.

ПОТПУНО КОМПЛЕКС УСЛУГА НА ТРЖИШТУ НЕКРЕТНИНА У УАЕ