У Дубаију, који је доживео грађевински процват у последњих шест година, цене некретнина пале су на 4%. Према извештају Гулф Невс-а, цене некретнина у најпрестижнијим пројектима смештеним у областима Бурј Дубаија ("Дубаи Товер") и на вештачком острву Палм Јумеирах пале су за 20-40%.
Питања о кризи, паду цена некретнина и начинима заштите инвеститора обратили смо се адвокату Ахмеду Кашванију, управљачком партнеру адвокатске компаније Касхавани, и Ангелики Схцхеглова, директорици компаније за продају некретнина Дацха Реал Естате.
Можда се чини да многи инвеститори на локалном тржишту некретнина траже излаз из застоја. Шта је разлог за то - општа рецесија у економији или нешто треће?
Многи инвеститори у некретнине у УАЕ су у веома тешкој ситуацији. Криза и инфлација довели су до промене финансијског стања многих од њих. Неразумна кашњења у изградњи објеката, а понекад и њихово потпуно отказивање, непрестано подривају поверење на тржиште Дубаија, које се не тако давно чинило непоколебљивим и апсолутно поузданим.
Стога је тренутно приоритетна жеља инвеститора у Дубаију да у потпуности врате уложена средства у потпуности. Нажалост, то није увек могуће, али постоји низ алтернативних решења која помажу да се изађе из ове ситуације са најмање губитака.
Које опције се нуде инвеститорима?
Нема толико опција колико бисмо желели, али они ипак постоје. Узмимо за пример оне који су уложили у неколико грађевина у току од једног носиоца активности, при чему је сваки од објеката само делимично плаћен. Таквим се инвеститорима може саветовати да смање број предмета поновним прерачунавањем већ депонованих средстава и на тај начин их у потпуности или готово у потпуности уплаћују до нивоа где не треба даље плаћање током дужег периода.
Такође можете саветовати да смањите трошкове објекта. На крају крајева, многи су купили некретнине по цијенама које су данас далеко од стварности. На пример, цена по квадратном метру у неким пројектима износила је 5000 дирхама, а њихова изградња још увек није почела. А ако упоредимо прошлост са данашњим ценама од 1000 дирхама по квадратном метру, врло је тешко оправдати наставак плаћања недовршеног или започетог пројекта по ценама 5 пута већим од тренутних тржишних цена.
Такође можете саветовати инвеститоре, покушати да повежете плаћања са фазама изградње, а не са календарским датумима, или их одложите док пројекат заиста не буде завршен.
Као шпекуланти, нису ли многи програмери схватили да ће се тржиште пре или касније распасти?
Наравно, разумели су. Али, као што знате, ко не ризикује ... И инвеститори су ризиковали, али законе тржишта нико није отказао. Међутим, то ни на који начин не значи да права инвеститора не би требало да буду заштићена. Многи су претјерано и, као што сада видимо, потпуно неразумно вјеровали тржишту, јер су имали среће, а тржиште им је дуго времена омогућило да добро зараде. Немојте их кривити, а камоли казнити.
Не мислите ли да је главни "ударац" пао на програмере? Штавише, нису увек криви за одлагање изградње? Да ли је фер присилити програмере да прегледају услове уговора на које су инвеститори пристали?
Уговор је добровољни споразум страна који успоставља, мења или укида њихова права и обавезе. Стога је питање намере једне од страна да раскине своје обавезе према уговору прихватљиво и законито. Не можемо не скренути пажњу на чињеницу да је већина уговора врло једнострана - написана је у интересу програмера и ни на који начин не штити интересе инвеститора. У великом броју случајева, до данас, инвеститори нису ни примили такве купопродајне уговоре, а њихова плаћања су извршена на основу само образаца за резервацију некретнина. У неким случајевима наши купци чак немају ни обрасце за резервацију, већ само копије чекова или банковних трансфера направљених на основу вербалних споразума. Само правовремена помоћ професионалног адвоката помоћи ће вам да разумете све детаље уговора како бисте најефикасније заштитили своја права и испунили своје дужности, а да притом не повриједите права друге стране и водећи рачуна о свим нијансама.
Колико су правно надлежни уговори о куповини и продаји, упркос чињеници да у већини случајева крше права инвеститора?
У основи, уговори су састављени врло компетентно легално, што је заварало огроман број инвеститора. Зато увијек говоримо о потреби тражења узајамно корисних рјешења, преговарања са програмером и само у екстремним случајевима контактирајте судове. Провести суђење и, осим тога, освојити случај на суду је дуг и стресан процес. Пре него што ступите у правосудни однос, морате бити сигурни да ће у време пријема судске одлуке у вашу корист окривљени имати шта да одговори.
На есцров рачуну је требало да се сачува, а затим да се врате средства инвеститора, зар не?
Потпуно си у праву. Један од најважнијих корака које је влада Дубаија предузела како би заштитила страна улагања, као и повећала поузданост тржишта некретнина у Дубаију било је усвајање 2007. године закона бр. 8 „О депозитним рачунима“. Законом је предвиђено да сав новчани приход од продаје некретнина у фази „ван плана“ (почетак пројектовања и изградње) треба да се књижи на посебан рачун и користи се у будућности само за финансирање ове грађевине. У случају кршења услова градње, Агенција за надзор тржишта некретнина у Дубаију (РЕРА) има право да замрзне средства расположива на гарантном рачуну, а у случају банкрота програмера или отказивања пројекта, инвеститори ће добити одштету. Тако РЕРА делује као арбитар у решавању спорова између купца и програмера. Међутим, у пракси је ситуација другачија.
Односно, данас систем још увек није довољно ефикасан да би поново покренуо инвеститоре са самопоуздањем?
Не можемо говорити о неефикасном раду система. Можемо само констатирати чињеницу да, нажалост, ниједан систем није осигуран од бескрупулозних програмера. Тренутно се ради на изради бројних нових закона, чије ће усвајање помоћи Дубаију да врати повјерење инвеститора и адекватно превазиђе кризу.
Како данас решите спорове?
У основи, преговарањем са програмерима, у име и заједно са купцима. Наш главни задатак је постизање обострано корисних споразума између страна, поштујући све потребне формалности. Ако преговори не доведу до жељеног резултата, немамо другог избора осим да идемо на суд.
Ако је пројекат „замрзнут“, да ли је програмер дужан у потпуности надокнадити инвеститору за његова улагања?
Одговор на ово питање јасно је и јасно прецизиран у ставу Д 11. члана Закона бр. 9 из 2009. године, и то: "Ако је изградња објекта обустављена из разлога ван контроле заграђивача, програмер има право да раскине уговор тако што одузме 30% износа који је инвеститор уплатио" .
Кашњења у смислу појављују се на било којем тржишту некретнина. Али шта се сматра прихватљивим?
Члан 17 Закона бр. 8 из 2007. године предвиђа да, ако изградња имовине није започета у року од шест месеци од дана издавања дозволе за продају некретнина "ван плана" без икаквог ваљаног или прихватљивог разлога, програмер је искључен из званичног регистра за обављање активности.
Да ли неко може да контролише ово?
Као што је већ речено, за надгледање је надлежан РЕРА, орган за надзор тржишта некретнина у Дубаију, чији је главни задатак благовремено ажурирање базе података о регистрацији нових објеката, фазама текуће изградње, као и пружање информација о суспендованим или "замрзнутим" објектима.
Зар не постоји таква пракса - приликом отказивања изградње објекта платите одређене казне?
Да се још једном обратимо горе поменутом Закону бр. 9, који апсолутно јасно садржи следеће казне:
- Ако је пројекат изграђен најмање 80%, програмер има право да у потпуности одузме износ који је инвеститор већ платио и захтева повраћај преосталог уговора.
- Ако је пројекат изграђен најмање 60%, програмер има право раскинути уговор и задржати 40% укупних трошкова објекта.
- Ако изградња пројекта није достигла 60%, програмер по раскиду уговора има право да одузме 25% укупних трошкова.
Ове казне се изричу само инвеститорима, као и закон у целини.
Правно гледано, шта треба учинити да би се повратило поверење инвеститора?
Економија у Дубаију јако зависи од трговине, инвестиција и туризма. Међутим, недавна монетарна политика у земљи нанијела је озбиљан ударац економском развоју државе. Према мишљењу стручњака, модел економског развоја у Дубаију веома зависи од страног капитала и великих међународних пројеката. Влада мора да развије програм за подстицање привреде у блиској будућности, иначе ће бити тешко повратити поверење инвеститора у кратком року.
По правилу, нико не мисли да, пре свега, морате бити у могућности да се крећете у законима који регулишу купопродајне трансакције и штите ваша права. Правовремени апел професионалцима који су добро успостављени на тржишту некретнина помоћи ће вам да добијете потпуне информације о пројектима и ценама, као и потребну законску подршку, што ће, без сумње, помоћи да значајно убрзате процес, уштедите време и новац, уштедите живце.
Касхвани Адвокатска канцеларија и Дацха некретнине су вам увек на располагању.
Палета наших услуга:
- Куповина и продаја готових станова и вила;
- Куповина и продаја канцеларија и непроизводних простора;
- Планирање и спровођење инвестиција у кризном паду цена;
- Пре и након продаје услуга (припрема пакета докумената о продаји имовине);
- Изнајмљивање стамбених и нестамбених просторија;
- Савјетовања правника о питањима некретнина;
- Регистрација фирми и офшор компанија;
- Све врсте правних савета.
