Објавио: Хелена Криукова Издржљивост и опрезан оптимизам - овако можете описати понашање Дубаи-ових програмера и брокера у првим месецима 2015., наспрам растуће потражње и истовременог пада цена. Изгледа да је главна лекција коју је Дубаи научио из тешког искуства 2008-2009 била свест о важности чврстих темеља за било који ентузијазам. Али ентузијазам емирата на тржишту некретнина уопште није смањен.
Промјена степена
Природна промена у периодима активности и релативно хлађење карактеристична је за свако тржиште некретнина. А Дубаи је, у том смислу, можемо рећи, имао среће. Након грозничавог темпа раста и раста цена крајем 2013. - почетком 2014., који је толико подсетио на прекризни бум из 2008. године да је ММФ чак дубијским властима издао службено упозорење, промена курса према хлађењу била је релативно безболна.
Критична фаза је већ завршена. До колапса на тржишту није дошло, напротив, у другој половини 2014, тржиште је почело постепено и полако стицати сва обиљежја зрелог и стабилног развоја. То је углавном последица правовремених и ефективних мера владе у Дубаију, о којима се више пута спомиње у многим изворима. Сада бих хтео још нешто да кажем. О овоме шта ово тржиште очекује следеће.
Вештачка ревалоризација некретнина у Дубаију, заједно са засићеношћу тржишта новим висококвалитетним стамбеним објектима, према мишљењу стручњака, довешће емирате до неизбежне корекције цена у 2015. години. На самом почетку године, неки алармирани аналитичари мало су прецијенили конкретне прогнозе у том погледу, али након неколико седмица коригирали су своја предвиђања. Тако стручњаци Јонес Ланг Ласалле, међународног аналитичког и консултантског бироа, обећавају Дубаију смањење од 5 до 10% за 2015. годину. Према стручњацима ЈЛЛ-а, само у последње две године, према јуну 2014. године, цене некретнина у Дубаију порасле су за 56%. У 2015. години, према ЈЛЛ-у, у Дубаију ће бити пуштено у употребу 25 хиљада јединица новог становања, што је еквивалент 7% целокупног стамбеног фонда емирата. Међутим, према Цраиг Плумб, шеф аналитике у блискоисточном огранку ЈЛЛ-а, тржиште је сасвим способно да прихвати толики број нових некретнина без снижавања цена. Њихов пад ће, дакле, бити вероватнији од других фактора, нарочито прекомерно високих цена становања.
Други аспект одређивања цена у многим секторима економије Дубаија, који изазива забринутост потенцијалних инвеститора у иностранству, јесте ситуација са ценама нафте, чија се цена традиционално у јавности повезује са ценама за све остало, а посебно у арапским земљама које воде извоз овог ". црно злато. "
У том смислу, стручњаци нас журе да нас утеше: пад цена нафте неће имати значајан утицај на тржиште станова у Дубаију. Овај емират нема никакве везе са тржиштем трговања нафтом, али пад котација акција за 30% у односу на највиши индикатор у јуну 2014. може да ослаби самопоуздање потенцијалних инвеститора, кажу ЈЛЛ. Ситуација на девизном тржишту може донекле ослабити активност неких инвеститора: због везаности дирхама за долар, живот у Дубаију је за неке емигранте постао скупљи, али генерално у том смислу слика ће се мало променити, каже се у извештају ЈЛЛ-а.
Тржишни степен
Чињеница да је чисто хлађење дубатског тржишта некретнина сигуран знак његове стабилизације, било би сумњати ако само аналитичари у том смислу изразе оптимизам.
Међутим, у потпуности га деле они од којих директно зависи даљи развој ситуације, односно сами учесници на тржишту, програмери и посредници, кључне индустријске личности. 90% тржишта некретнина у Дубаију тренутно контролишу четири великана индустрије - Накхеел, Дамац, Дубаи Пропертиес и Емаар. Стога флуктуације у добити и активности ових програмера значајно утичу на стање на тржишту некретнина у целини.
На пример, дубровачки гигант тржишта некретнина Накхеел, који је наручио 132 нове стамбене некретнине на вештачком острву Палм Јумеирах и низ некретнина у областима у Дубаију, као што су А1 Фурјан, Интернатионал Цити, Јумеирах Виллаге, Јумеирах Парк и Јумеирах у 2014 Хеигхтс, очекује значајан раст профита у 2015. години и неће умањити темпо својих активности. Компанија намерава да повећа приход од закупа до две милијарде долара годишње, због скоро милион нових квадрата малопродајног простора који ће програмер наручити у текућој години, као и 30 хиљада нових стамбених објеката који ће бити изнајмљени. . Накхеел је обезбедио подршку банака у наредне четири године - финансијске институције ће обезбедити програмеру кредите од најмање 2,15 милијарди УСД. Сам Накхеел намерава да обезбеди уговоре о изградњи у 2015. години у укупном износу од 1,91 милијарди УСД, док у прошле године та цифра износила је 1,44 милијарде УСД.
Други велики играч у индустрији некретнина у Дубаију, Дамац, такође је представио своју прогнозу за будућност: у 2015. години тржиште ће се вероватно стабилизовати, док ће у 2016-2017 вероватно бити смањен број нових наручених пројеката, што може довести до нове рунде поскупљења
Колективно мишљење већине учесника на тржишту некретнина у Дубаију такође потврђује умјерено смањење цијена станова у Дубаију у 2015. години, али друге назива факторима пада. То су, пре свега, повећање накнада за продају непокретности, строжија правила за издавање хипотека и недостатак приступачног становања, упркос чињеници да је међу свим заљевским земљама (ГЦЦ) УАЕ редовно водила рејтинге у погледу обима некретнина стављених у функцију последњих година. . На пример, укупна вредност некретнина изграђених у 2014. процењује се на 21,28 милијарди УСД, али, нажалост, удео најтраженијих, приступачнијих некретнина у овој укупној маси је премали, отуда и превелика потражња за њом.
Временско дељење и цровдфундинг
А ове две нове речи рекли су сами инвеститори у некретнине, који непрестано траже нове и најисплативије начине улагања у најпоузданију сферу, сферу стамбених некретнина. За Дубаи, посебно за УАЕ, ова два концепта постала су посебно релевантна управо због сталног раста цена, што инвеститорима који имају ограничен буџет не дозвољавају куповину одвојеног стана за коришћење током целе године. И овде вам помажу временски налози и цровдфундинг.
Међутим, ови концепти су нови управо за Дубаи, где се ове године на тржишту појавио свеобухватни предлог за суфинансирање куповине станова. ДУРИСЕ је такву понуду дао малим инвеститорима у вези са становима у комплексу Олд Товн Исланд у централном кварту Дубаија Соук А1 Бахар. Према предлогу ДУРИСЕ-а, минимални износ улагања који заинтересовани могу уложити у заједничку куповину станова на бази цровдфундинг-а биће 5000 УСД.
Концепт цровдфундинга намењен је оним потенцијалним инвеститорима који немају довољно средстава за самосталну куповину индивидуалног становања, али који могу уложити део новца потребног за куповину одређене имовине. Тако посредничка компанија успева да прикупи довољно средстава за куповину једног (стана) или неколико (до целог комплекса) објеката непокретности, а власници улагача-инвеститори постају прави власници ове некретнине под једнаким условима.
Генерално, шеме цровдфундинга су прилично разнолике и укључују различите облике учешћа инвеститора. Овај принцип улагања у некретнине у последње време изазива велико интересовање инвеститора у Русији и другим земљама света. У Дубаију, цровдфундинг у вези са некретнинама само "испитује земљу". Друга врста улагања у некретнине, која се у Дубаију појавила релативно недавно и стога свима није позната, био је концепт временског закупа. Према новом аналитичком извештају маркетиншке компаније АФХ, тржиште некретнина у Дубаију ће у скорој будућности добити најмање 3,8 милијарди америчких долара прихода због повећане потражње за некретнинама у сектору временских закупа.
Временски закуп подразумева да посједник има право да живи у свом стану или кући током одређеног времена током године (обично период од месеца до три током године избора власника), а остатак времена закупљује имовина од стране управљачке организације којој власник то право поверава. или онај који је првобитно изградио и управљао овим стамбеним комплексом. Дакле, становање доноси приход власнику куће и уједно надокнађује фонд хотелских некретнина у граду. Овај облик власништва се често назива и заједничко или заједничко власништво. Индустрија временских резерви у УАЕ порасла је за 15-20% само у 2013. години, а у 2014. за још 30%, наводи се у извештају АФХ. Али потражња за таквим угоститељским објектима расте из године у годину, како од туриста који желе да остану у комфорним апартманима, тако и од инвеститора који желе да купе други дом за себе, а који би у исто време могли да се рентабилно изнајмљују већи део године.
Дакле, очигледно је да је Дубаи доказао своју способност да се научи на грешкама: сада растуће цене некретнина овде не узрокују колапс тржишта, већ само стварају нове начине управљања и тржиштем и инвестицијама, што се огледа у увођењу релативно нових шоуфундирања и временских закупа у Дубаију. И без обзира на узроке колебања на тржишту некретнина у Дубаију, једно је очигледно: сви имају реалну основу, што значи да се промене цена могу сматрати не деградацијом тржишта, већ знаком коначне зрелости, која долази тек у периоду потпуне стабилности .
Додатне информације о куповини и управљању некретнинама у Дубаију можете добити од стручњака компаније ИМЕКСРеал Естате телефоном, у Москви +7 495 5100008, бесплатним телефоном у УАЕ 800-ИМЕКС (800-4639) или слањем захтева путем е-маила инфо@ИМЕКСре.цом .
