Овај чланак припремио је ИМЕКС Некретнине
НАСТАВЉАМО ЦИКЛУ АРТИКАЛА ПОТПУНО КУПОВИНЕ НЕКРЕТНИНА У ДУБАЈУ. НЕ ТАЈНА ДА Обични купац нема лагану упуту приликом наручивања процедуралних момената. САЖЕТАК, ЦЕНА ПИТАЊА ЈЕ ЗАВРШНО ВИСОКА, А МОГУЋИ РИЗИЦИ ЗА ИЗВРШАВАЊЕ ТРАНСАКЦИЈЕ ТРЕБАЈУ бити минимални. ДАНАС СМО КОРИШТЕНИ ПОСТУПАК ПОСТАВЉАЊА НАБАВКЕ НЕКРЕТНИНА У ДУБАЈУ И ПОКРЕНИТ ћемо НАЈНИЖЕ ДЕТАЉЕ О СВЕТЉУ СВИХ ВАЖНИХ АСПЕКАТА.
Наши сународници који се одлуче за куповину некретнина у УАЕ требали би имати на уму да у Уједињеним Арапским Емиратима још увијек нема опћег савезног закона о области некретнина. Сваки од седам емирата самостално регулише сва питања везана за тржиште некретнина на својој територији. Традиционално, најнапреднији у том правцу је Дубаи. Дубаи има најразвијенији и најтранспарентнији законодавни оквир у области некретнина. Према законодавству емирата, држављани страних држава које нису чланице Савета за сарадњу арапских држава Персијског залива имају право да директно стекну имовину у Дубаију у потпуном власништву („слободно власништво“) на посебно одређеним територијама, у такозваним слободним областима. Списак таквих зона утврђен је Уредбом владара у Дубаију бр. 3 из 2006. године. Они укључују скоро целу територију „новог Дубаија“, укључујући тако популарне области као што су Марина Марина, Палм Јумеирах, Емиратес Ливинг, Торањи Јумеирах Лакес, Довнтовн Дубаи и други.
Права на некретнинама уписује у посебан регистар одељења за земљиште у Дубаију, а власницима се издаје потврда о регистрацији (тзв. „Деед Титле“). Регистрација трансакција некретнинама врши се у тренутку када је контактирао Земљишни одјел купца и продавца, а купцу се одмах издаје потврда о регистрацији којом се потврђује власништво над стеченом имовином. Овај поступак „тренутне“ регистрације максимално поједностављује процес куповине и продаје непокретности и минимизира могуће ризике, како са стране продавца, тако и од купца.
Испуњавање закона надгледа Регулаторно тијело за тржиште некретнина у Дубаију (РЕРА). Посебно је одговоран за регистрацију пројеката у области некретнина, као и за обавезну регистрацију програмера, агенција за некретнине и самих агената.
Активности РЕРА-е су пре свега усмерене на заштиту права и интереса купаца и продаваца и осмишљене су да минимизирају могућност превара од стране агената. Провера регистрације било које агенције за некретнине и њених агената је веома једноставна. Да бисте то учинили, само идите на званичну веб страницу РЕРА на ввв.рпдубаи.цом.
Опћенито говорећи, поступак куповине некретнине у Дубаију у већини случајева је сљедећи:
1. Купац бира некретнину коју жели да купи
Најлакши и најефикаснији начин је да се обратите некој од агенција за промет некретнинама које послују на тржишту у Дубаију. Чињеница је да без учешћа агената у Дубаију, као што доиста и у остатку света, скоро ниједна трансакција некретнина није завршена. Агенције за некретнине најчешће контактирају клијенте који желе да изнајмљују, изнајме, купе или продају некретнине. Радећи на тржишту, агенти, као нико други, поседују информације о томе ко, шта и колико жели да изнајмљује, изнајмљује, продаје или купује. У већини случајева, агенција за промет некретнина делује као треће лице у трансакцији између продавца и купца, гарантујући поштовање интереса оба. Међутим, мора се имати на уму да нису сви професионални учесници на тржишту прописно регистровани и поступају легално.
Пре свега, у складу са декретом председника председавајућег канцеларије за земљиште у Дубаију бр. 85 из 2006. године, све агенције за промет некретнинама које послују у Дубаију морају имати лиценцу за ову врсту делатности и бити регистроване у посебном регистру Канцеларије за регулисање тржишта некретнина у Дубаију (РЕРА).
Пошто пословни субјекти у УАЕ немају универзалну правну способност, дозвољена врста активности мора бити јасно назначена у лиценци. На пример, за посредовање у продаји, куповини или закупу, ове врсте активности морају бити изричито назначене у лиценци. У исто време, сви заступници компаније морају проћи одговарајући курс и добити личне брокерске картице са појединачним бројем.
2. Продавац и купац потписују уговор о продаји који одражава све параметре трансакције.
Уопштено, уговор о продаји непокретности мора да испуњава следеће основне захтеве:
Да се закључи у писаном облику. Јавна нотаријализација споразума о куповини и продаји некретнина у УАЕ није потребна, довољан је једноставан писани образац.
Упркос чињеници да је службени језик у УАЕ арапски, уговори на енглеском су универзално признати и прихваћени су без превода. Изузетак је тужилаштво, полиција и судови, где је превод на арапски језик обавезан услов.
Садрже основне услове трансакције. У уговору о продаји непокретности мора бити назначено:
- предмет продаје;
- вредност стечене имовине;
- додатна плаћања везана за трансакцију (провизија агената, плаћања програмеру, котизација у одељењу за земљиште, надокнада продавачу унапред плаћених трошкова одржавања, итд.);
- период током кога трансакција куповине и продаје мора бити завршена;
- услове и поступак за прављење насеља;
- одговорност страна у случају неиспуњавања услова уговора.
Вреди напоменути да у већини случајева није потребно учешће адвоката треће стране у припреми уговора о продаји непокретности. По правилу, квалификовани радници агенције за промет некретнина који обављају трансакцију сасвим су у могућности да такав уговор припреме на основу стандардних образаца који су одобрени и коришћени у активностима компаније.
3. Купац приликом потписивања купопродајног уговора полаже депозит (обично 10% вредности стечене имовине)
Обично агенција за некретнине прихвата депозит од купца и чува га до коначног поравнања и регистрације трансакције у земљишном одељењу. За купца ово гарантује повраћај депозита уколико се трансакција не догоди по кривици продавца. А продавац, заузврат, може рачунати на плаћање износа депозита као надокнаду ако се трансакција не догоди по кривици купца.
Тржиште некретнина у Дубаију је мултинационално. Купци, продавци, станодавци и закупци обично су страни држављани. Где могу да потраже једни друге у случају да нешто пође по злу? Стога је агенција за некретнине са регистрованим седиштем у Дубаију озбиљан гарант трансакције. Поред тога, важан фактор су и захтеви законодавства о стопостотном власништву такве компаније од стране локалних становника - грађана УАЕ.
4. Продавац саставља дозволу од програмера да прода своју имовину (Но Објецтион Цертифицате, НОЦ), која је потребна за регистрацију трансакције у Дубаи Ланд Департменту
Дозвола од програмера (Нема приговора, НОЦ) је, заправо, потврда о непостојању дуга продавца према програмеру. Регистрација такве дозволе за продају непокретности може трајати од једног дана до 2-3 недеље, у зависности од произвођача. Трошак такве дозволе је, опет, у зависности од политике произвођача, од 500 до 5000 дирхама из УАЕ (приближно 137-1370 УСД).
5. Након добијања дозволе за продају, продавац и купац уписују некретнину на име новог власника у земљишном одељењу. Обично се у тренутку регистрације трансакције такође измирују.
Регистар некретнина води Дубаи Ланд Департмент у електронском облику. Регистрација преноса власништва над некретнином врши се у тренутку када купац и продавац ступи у контакт и одмах купац добије потврду о регистрацији („власнички лист“) којом доказује своје власништво над стеченом имовином.
Ако имовина још није пуштена у рад, онда се њена регистрација у земљишном одељењу врши у привременом регистру. У овом случају купац не добија потврду о регистрацији, већ тзв. иницијални уговор о продаји (Почетни уговор о продаји).
Када се предмет стави у функцију, примарни уговор о продаји основа је власнику да добије потврду о регистрацији. Трошкови регистрације преноса власништва над некретнинама у Одељењу за земљиште углавном износе 2% продајне цене плус мало фиксно плаћање (око 100 УСД) за издавање потврде.
Да бисте се пријавили у земљишном одељењу, морате доставити следећа документа:
- оригинални пасоши купца и продавца,
- оригинал потврде о регистрацији непокретности на име продавца,
- Оригинали дозволе за продају некретнина од програмера (НОЦ),
- копија уговора о продаји.
Ако у тренутку регистрације преноса права немате могућност или жељу да будете лично присутни у земљишном одељењу, можете овлашћење за регистрацију непокретности на ваше име пренети на било које друго лице издавањем нотарско оверене пуномоћи. То се, на пример, може учинити код јавног бележника у судским центрима у Дубаију. Трошак овере овери пуномоћи је 60 дирхама из УАЕ (око 16 УСД) плус 150 дирхама (око 41 УСД), а постоје услуге за унос пуномоћи на енглеском и арапском језику.
У тренутку регистрације преноса права на непокретности, врше се коначне нагодбе између продавца и купца у оквиру трансакције куповине и продаје. Обично се обрачунавање врши преношењем унапријед припремљених банковних чекова од купца до продавача потребних износа (тзв. Чек менаџера - аналогни рачун банке). Такве провере често припрема агенција за некретнине која врши трансакцију. Наравно, пре тога, агенција мора добити сва средства од купца. Плаћање у готовини се понекад налази, али није уобичајено због масе непријатности које су повезане с тим.
Непосредно пре издавања потврде о регистрацији купцу, државни регистар тражи од купца и продавца да изврше нагодбе и потпишу папир у коме се наводи да продавац нема захтева за плаћање непокретности. Да би поступак окончања трансакције протекао без проблема, купац мора унапријед припремити све чекове и ускладити имена и износе који су у њима наведени са продавачем. Ако трансакцију води агенција за некретнине, обично преузима функцију координисања и координирања плаћања.
Све додатне информације о куповини некретнина у Дубаију можете добити од стручњака компаније ИМЕКС Реал Естате на тел. у Москви +7 495 5100008, бесплатни број у УАЕ 800-ИМЕКС (800-4639) или слањем захтева на е-маил инфо@ИМЕКСре.цом.
