Дубаи је град посетилаца. Више од 90% од скоро два милиона становника метрополе су емигранти. Мало њих може приуштити себи да купи сопствено становање, али сви морају негде да живе, раде и одмарају се. Стога је тржиште закупа врло развијено. То, са своје стране, имовину у Дубаију чини атрактивном у погледу улагања.
Није тајна да су многи већ стекли или ће набавити некретнине у Дубаију управо ради стицања прихода од закупа, који је два до три пута већи него на развијеним тржиштима. С тим у вези, улагачи постављају питања у вези са изнајмљивањем некретнина у Дубаију. У овом чланку смо, уз помоћ стручњака из дубанске агенције за некретнине ИМЕКС Реал Естате, покушали да сажму одговоре на најважније и најчешће тражене од њих.
Да ли га власник имовине у Дубаију може изнајмити?
Односи између изнајмљивача и станара у Дубаију регулисани су Законом бр. 26 из 2007. године, као и његовим амандманима. Према важећем законодавству, сваки власник некретнина на територији Дубаи Емирата има право да закупи своју имовину у периоду од најмање 1 (једне) године. У случају давања у закуп на краће од године дана, такав најам се сматра краткорочним и захтева од власника одговарајућу лиценцу (за делатност хотела или хотелских апартмана). У овом случају се обично власници обраћају лиценцираној компанији за управљање која своју имовину преноси на управљање и која већ у сопственом имену изнајмљује некретнине.
Колики приход од закупа може очекивати власник имовине у Дубаију?
Ако говоримо о просечним тржишним показатељима тренутног приноса од улагања у некретнине, онда је за становање у Дубаију данас показатељ нето прихода од закупа (односно прихода умањеног за трошкове сервисирања некретнина) у просеку 5-10% годишње. Раст профитабилности је последица разлика у врстама и категоријама некретнина, локацији и ценама услуга. У исто вријеме, скупље ексклузивне некретнине по правилу дају ниже приносе у облику прихода од најма од масовног становања у приступачним пројектима.
Што се тиче тржишта уредских некретнина, данас су такве инвестиције мање атрактивне у погледу прихода од најма од куповине станова. Закуп малопродајног простора (који укључује не само продавнице, већ и сервисне пунктове, кафиће, ресторане итд.) Потенцијално може да оствари веће приходе (до 15% годишње), међутим, то зависи од параметара саме некретнине и од фактора ван њега.
Постоје ли ограничења трошкова изнајмљивања у Дубаију?
Склапањем уговора о закупу некретнина, стране у трансакцији имају право да се договоре о било каквим условима који нису у супротности са важећим законодавством. Не постоје директна ограничења цене закупа, која су наведена у уговору између закуподавца и закупаца. Међутим, постоје законски утврђена ограничења повећања трошкова закупа приликом обнављања уговора за наредни мандат. Тако, на пример, у вези са стамбеним некретнинама, постоји правило према коме изнајмљивач нема право да повећа закупнину ако је од закључења иницијалног уговора прошло мање од две године. Поред тога, приликом ревизије закупа навише, закупац треба да се води индексом Регулаторне управе за некретнине у Дубаију (РЕРА), који одражава просечне цене закупа за различите врсте становања у зависности од области.
Који су услови за станаре у Дубаију?
Закупац некретнина у Дубаију (ако не говоримо о краткорочном најму стана) може бити само појединац или правни субјект са статусом резидента у Уједињеним Арапским Емиратима. Односно, уговор о закупу може да се закључи само са држављанином УАЕ или земљом која је члан Савета за сарадњу арапских држава Персијског залива, или са емигрантом са резидентном визом за УАЕ. Сходно томе, закупац је правно лице, мора имати одговарајућу регистрацију у УАЕ. То може бити локална организација, компанија регистрована у слободној економској зони или филијала (представништво) стране компаније.
Да ли треба да региструјете уговор о закупу имовине у Дубаију и ко је у њу укључен?
У складу са законима Емирата Дубаија, сви закупи некретнина на њеној територији морају бити прописно регистровани. Регистрацијом закупа управља Управљачка агенција за некретнине у некретнинама (РЕРА) у Дубаију. Посебно у те сврхе, агенција је креирала систем Ејари, који омогућава регистрацију уговора путем интернета. Онлине регистрација на веб локацији Ејари је једноставна, захтева минимално техничко знање и укључује увођење само основних информација о уговору о закупу, што укључује: податке о имовини и учесницима у трансакцији, као и услове уговора. Сваком регистрованом уговору додељује се јединствени баркод за време трајања његове важности. Регистрација је бесплатна, и закуподавац и закупац могу да региструју закуп. До сада је утврђена одговорност за непоштовање захтјева обавезне регистрације, али према одредбама закона, сви учесници у трансакцијама који нису били регистровани аутоматски су лишени права да се обрате правосудним и државним органима ради заштите својих интереса.
Да ли изнајмљивач плаћа било какав порез на приход од најма у Дубаију?
У Уједињеним Арапским Емиратима нема пореза на имовину и порез на доходак. Дакле, поседовање некретнина у Дубаију, као ни примање прихода, на пример, од закупа, не повлачи никакве пореске последице за власника из надлежности УАЕ. Међутим, мора се схватити да је власник некретнине одговоран за правилно одржавање и да мора платити трошкове њеног одржавања (накнаде за одржавање), које је утврдила компанија за управљање. У правилу се такве исплате наплаћују годишње годишње унапред, а за Дубаи, зависно од пројекта, износе између 20 и 80 долара по квадратном метру. м годишње. 
Како је некретнина за изнајмљивање у Дубаију?
У свом општем смислу, поступак изнајмљивања некретнина у Дубаију у већини случајева је следећи:
1. Власник земљишта, или уз помоћ агенције за промет некретнина, тражи станара.
2. Када се закупац нађе, закуподавац са њим потпише уговор о закупу који одражава све параметре трансакције, нарочито:
- цена закупа и услови плаћања,
- период закупа и услови његовог продужења,
- додатне трошкове повезане са радом имовине и њиховом расподјелом између страна,
- одговорност страна у случају неиспуњавања услова уговора.
3. Приликом потписивања уговора, закупац плаћа закупнину за годину (обично чеком), као и депозит (обично 5% годишње најамнине).
4. Након плаћања станара, газдарица му даје кључеве, привјеске за кључеве, приступне картице итд., Потребне за несметан приступ изнајмљеним просторијама и припадајућој инфраструктури (базен, теретана, итд.), Као и копије докумената ( потврду о власништву, пасош власника итд.) коју закупац треба да прикључи на воду, струју, клима уређај, телефон, интернет, итд.
Како се врши изнајмљивање некретнина у Дубаију?
На тржишту изнајмљивања у Дубаију, као иу остатку УАЕ-а, уобичајено је да се рента плаћа годину дана унапред. По правилу, све исплате се врше банкарским чековима. У зависности од услова уговора, годишњи износ закупа плаћа се једним или више чекова. У овом другом случају, чекови се датирају према будућим датумима. На пример, ако је број чекова 4, датуми чекова ће одговарати датумима у будућности сваког тромесечја, а ако је број чекова 12, они ће се датирати у интервалима од месец дана. Сходно томе, на датум наведен на чеку, газдарица га може представити банци и примити новац са рачуна станара. Издавање незаштићених чекова у УАЕ је кривично дјело, па је плаћање чековима, иако не даје 100% гаранцију закупнине, прилично поуздан и погодан начин плаћања.
Може ли изнајмљивач који није резидент УАЕ добити новац чеком? 
Морате имати на уму да је период током кога се чек може предочити за плаћање 6 месеци, након чега се "сагорева". Ако је чек написан на име физичке особе и на њему нема ознаке само на банковном рачуну примаоца, особа која је наведена на чеку, без обзира на присуство резидетске визе, може примити готовину у било којој филијали банке издавања. У супротном, или ако је чек написан на име компаније, новац на њему може се добити само на банковном рачуну, а рачун мора бити отворен у некој од банака у УАЕ. Статус пребивалишта такође није потребан. Бројне банке у УАЕ лако отварају рачуне за нерезиденте (укључујући стране компаније).
Процедура за отварање банковног рачуна траје мање од сат времена, а минимални услови за депоновање новца на рачун за његово отварање тренутно су 10 хиљада дирхама из УАЕ (око 2750 УСД).
Ако наведене опције закупа нису погодне за закуподавца, он може закључити уговор са агенцијом за некретнине путем које је извршена закупнина. Тада се чекови могу издати на име агенције, а након што добију новац од њих, агенција их преноси (или их преноси у готовини) најмодавцу. Главна ствар у овом случају је компетентно приступити питању избора компаније партнера.
Ко плаћа провизију агенцији за промет некретнинама?
Када је посредник у трансакцији агенција за промет некретнинама, њему се плаћа провизија. Према постојећој пракси, станар плаћа провизију агенцији за некретнине. Обично је то 5% годишњег износа закупа. Агенцијске услуге се завршавају након потписивања уговора о закупу. Ако закуподавцу су потребне додатне услуге агенције (заступање његових интереса у УАЕ током трајања закупа, прихватање плаћања од станара, плаћање трошкова одржавања некретнина, итд.), Њихов трошак се додатно преговара.
Ко плаћа рад и одржавање изнајмљене имовине?
Закупац и закупац могу се договорити о било каквим условима закупа, међутим, по правилу, закуподавац је одговоран за плаћање трошкова одржавања (накнаде за одржавање) и ремонт имовине. Све текуће трошкове повезане са пословањем закупљеног објекта, као што су: плаћање воде, струје, клима уређаја, телефона, интернетске везе итд., Као и текуће поправке непокретности, сноси станар. Штавише, закупац повезује комуналије од одговарајућих добављача независно и у своје име. Станар плаћа и тзв "Стамбена накнада" (накнада за становање), која је општинска накнада од 5% годишње станарине. Накнаду наплаћује Дубаи-ова управа за електричну енергију и воду (ДЕВА) у једнаким ратама током цијеле године, заједно са уплатама за струју и воду. Ако јединица за некретнине није прикључена на воду и струју (тј. Није насељена), тада се стамбени порез не наплаћује. Упркос чињеници да је порез на стан уведен давно, до сада није био универзално наметнут и још увек није укључен у многе ДЕВА рачуне.
Да ли је могуће изнајмити некретнину у Дубаију без агената?
Готово ниједна трансакција некретнина, укључујући њен закуп, није завршена без агената у Дубаију, као ни у остатку света. У агенцијама за некретнине најчешће се пријављују клијенти који желе да их изнајме, изнајме, купе или продају. Радећи на тржишту, агенти, као нико други, поседују информације о томе ко, шта и колико жели да изнајмљује, изнајмљује, продаје или купује. Међутим, далеко од тога да су сви професионални учесници на тржишту уредно регистровани и легално послују.
Који су услови за агенте за продају некретнина у Дубаију?
Пре свега, треба имати на уму да, у складу са декретом председавајућег Дубаи Дубаи Департмента бр. 85 из 2006. године, све агенције за промет некретнина које послују у Дубаију морају имати лиценцу за ову врсту делатности и морају бити регистроване у посебном регистру Регулаторног тела за тржиште. Дубаи Реал Естате (РЕРА). Пошто пословни субјекти у УАЕ немају универзалну правну способност, дозвољена врста активности мора бити јасно назначена у лиценци. На пример, за посредовање у лизингу, ову активност треба директно навести у лиценци.
У исто време, сви заступници компаније морају проћи одговарајући курс и добити личне брокерске картице са појединачним бројем. Такве мере су пре свега усмерене на заштиту права и интереса клијената и створене су да минимизирају могућност превара од стране агената. ПР
Све додатне информације можете добити од стручњака компаније ИМЕКС Реал Естате путем тел. у Москви +7 495 9842053, бесплатни број у УАЕ 800-ИМЕКС (800-4639) или слањем захтева путем е-маила инфо@ИМЕКСре.цом
