За такве купце, најбоља опција за улагање у имовину у Дубаију може бити куповина власништва над хотелском собом или хотелским апартманом који се сервисира. Шта је то и које су карактеристике избора и куповине некретнина у хотелским комплексима, одлучили смо питати извршног директора ИМЕКС-а за некретнине Артхура Кобозева.
Артхуре, реци ми, шта купац добија када купује имовину у хотелу или апартманима који се сервисирају у хотелу?
Купац у овом случају постаје власник не само завршне обраде „кључ у руке“, већ и дизајнирања соба познатих дизајнера, као и намештаја, електроничких и кућанских апарата и предмета ентеријера. Оператор хотела преузима сву одговорност за одржавање, поправак, правилан дизајн и одржавање гостију у складу са хотелским стандардима. Собе и апартмани се по правилу нуде на продају у хотелским ланцима категорије 4-5 *.
Које су предности куповине хотелског стана у односу на куповину, рецимо, стана у обичном стамбеном комплексу?
Предности ове врсте улагања су очигледне. Власници хотелских апартмана добијају у свом посједу не само јединицу некретнина са "дизајнерским" украсом, намјештајем и сетом висококвалитетне опреме. Можда је најважније да купац такве некретнине има право на коришћење свих погодности хотела - услугу у соби, услуге собарица и вратар, Спа-центре и теретане, барове и ресторане. Поред тога, откако је стечена имовина, купац има право да поднесе захтев за резиденцијалне визе за УАЕ за себе и чланове своје породице.
Да ли, у ствари, инвеститор купује део хотела у поседу?
Није баш тако. Разлика је између имовине која је под потпуном контролом хотелског оператера и имовине коју само хотел служи, али не управља њиме.
И која је разлика?
Чињеница је да када инвеститор купи хотелску собу или апартмане под управом хотела, тада истовремено са купопродајним уговором (или алтернативно у самом купопродајном уговору) потписује уговор о преносу имовине (у овом случају хотелске собе) менаџменту хотелског оператера. Овај уговор одражава стандарде за управљање некретнинама, њену вредност, као и поступак добијања и расподјеле прихода од његове употребе. Односно, компанија оператора преузима не само одржавање некретнина, већ и њено управљање у циљу стварања прихода. Услови пребивалишта власника у купљеном стану су посебно наведени, наиме, период у коме је такав смештај могућ, поступак резервације, трошкови живота преко договореног периода и тако даље.
Ако говоримо о становима које сервисира само оператор, онда у овом случају власник куће располаже својом имовином. Може и сам живети у становима или их изнајмљивати, самостално или уз помоћ компаније за управљање. Али, као и у случају хотелске собе, власник имовине дужан је да плати одржавање својих апартмана у складу са стандардима компаније оператера.
Ко је, по вашем мишљењу, превасходно заинтересован за куповину хотелских апартмана?
Издвојио бих две главне циљне групе купаца хотелских апартмана. Прва група обухвата инвеститоре који би желели да користе некретнине за сопствени лагодни живот (или за боравак родбине, пријатеља и познаника) у кратком периоду у години, на пример, током празника или одмора. У исто вријеме, инвеститор се ослобађа потребе да се стално брине за одржавање некретнина и ствара додатне трошкове пословања, али напротив, може рачунати на то да ће од тога профитирати. Избор ове групе је хотелска соба или апартман који управља хотелски оператер.
У другу групу сврставам клијенте који су жељни да искористе најбоље и спремни су да сносе неке додатне трошкове. Иако је у овом случају њихова корист очигледна: у ствари, они живе у хотелу са пет звездица, а истовремено плаћају само мали део трошкова „собе“ и имају флексибилност у коришћењу своје имовине. Ако је потребно, могу да Адреса, град Бурј Дубаи, пренесу своје становање менаџменту компаније оператора у циљу стварања прихода или да га продају како би вратили инвестицију. За ову категорију су одабрани сервисирани хотелски апартмани.
На овај или онај начин, али за сваког инвеститора важно је да његова имовина има максималну привлачност. Како стоје ствари у хотелијерству, да ли се посљедице кризе одражавају на њу?
Према последњим објављеним подацима у глобалној студији Делоитте, Дубаи је 2008. године заузео друго и треће место у светском рангу у односу на просечни приход од једне хотелске собе и просечну цену собе. Просечна цена собе у дубајским хотелима у 2008. била је 300 УСД дневно, а просечан приход од собе био је 237 УСД. Само Москва је испред Дубаија, што и не чуди с обзиром на чињеницу да је руска престоница светски лидер у погледу цена некретнина и по цени живота.
У исто време, хотели у региону Блиског Истока најмање су погођени последицама светске економске кризе, показујући у другој половини 2008. пораст стопе просечног дохотка по соби за 14,5%.
Наравно, било би неразумно веровати да ће ове године посао са хотелима у Дубаију расти истим темпом, међутим, у поређењу са другим земљама, овај емират има све шансе да остане у предности. Успут, најновије бројке за фебруар 2009. године то и потврђују. Иако се укупна стопа попуњености хотела у Дубаију незнатно смањила, али генерално, она остаје на веома високом нивоу и приближила се 80%, а хотели на плажи у Дубаију су у фебруару били 95% пуни.
Колико је понуда хотелских апартмана тренутно на тржишту?
На тржишту у Дубаију постоји пуно понуда за хотелске апартмане. Међутим, требало би да приступите одабиру веома пажљиво. Пошто стекнете не само имовину, већ и низ права и обавеза у вези са његовом употребом, потребна је посебно пажљива студија релевантних докумената. Поред тога, требало би да процените изгледе на сам хотелски пројекат, у коме размотрите могућност куповине апартмана. И, наравно, приликом куповине било које некретнине морате се упознати са свим могућим могућностима да бисте изабрали избор који најбоље одговара вашим захтевима.
На пример, ако сте бизнисмен и Дубаи посјетите углавном због посла, можда би требало да обратите пажњу на апартмане у новим хотелским комплексима у пословним четвртима града. Један од последњих таквих пројеката је Адреса, центар града Бурј Дубаи, која је отворена прошлог октобра и којом управља хотелски оператер Емаар Хоспиталити Гроуп. Ова елегантна 63-спратна зграда има стратешку локацију у срцу центра Дубаија, у непосредној близини највише зграде у свету - Бурј Дубаи. Цена станова овде почиње са 950 хиљада долара.
Ако тражите место за опуштање на мору, требало би да обратите пажњу на хотелске пројекте на „палмином“ острву Палм Јумеирах. На пример, луксузни апартмани који се сервисирају Грандеур Ресиденцес могу се купити за око 6400 долара по квадратном метру. Према нај песимистичнијим проценама, нето годишњи приход приликом преноса апартмана у хотел биће 5 8% укупне инвестиције. Истовремено, желим још једном нагласити да је власник ослобођен свих мука и трошкова одржавања и управљања некретнинама, и слободан је да ли да сам живи у својим становима или их изнајмљује како би остварио стални приход.
Па, друга типична опција је када се стицање хотелских апартмана пре свега сматра инвестицијом, а тек онда - као могућности за смештај. Овде можете препоручити да обратите пажњу на пројекте великих међународних хотелских ланаца. На пример, могуће је купити хотелску собу којом управља швајцарски ланац Мовенпицк, да тамо останете 30 дана годишње или у било којем другом хотелу истог ланца широм света уз значајне попусте. Штавише, током прве три године компанија оператора гарантује власнику годишњи нето приход од 6,7% од износа уложених улагања. Цена овог броја је 175 хиљада долара.
Да пређемо на практичне препоруке на тему како приступити избору инвестиционог објекта?
Најважнија препорука је да покушате све да видите својим очима. А за то ми, у ИМЕКС Некретнине, за своје клијенте организујемо бесплатне турнеје за упознавање у Дубаију. Нашим купцима нудимо индивидуални богат програм за један дан, са посетама свим пројектима од интереса. Током обиласка наши купци могу видети и упоредити не само поједине предмете на продају, већ и све главне пројекте новог урбаног развоја, како би свесно одредили смер претраживања. Наши консултанти у пратњи клијента ће показати, рећи и одговорити на сва ваша питања у реалном времену. Ова услуга има за циљ да купцима пружи најцјеловитију слику тржишта некретнина у Дубаију, а траже је прије свега они који први пут размишљају о куповини некретнина у Емиратима.
Да ли ваше понуде покривају само пројекте у Дубаију?
Наравно, занимљиве понуде за хотелске собе и апартмане нису само у Дубаију. Иако је тржиште некретнина у Дубаију највеће и најдинамичније, ако клијент има жељу, можемо понудити занимљиве опције у Абу Дабију и северним емиратима. Детаљније информације о понудама компаније ИМЕКС Некретнине, као и могућност да поднесете захтев нашим стручњацима, доступни су на нашој веб локацији ввв.имекре.цом
Хвала на разговору. Желимо вам успех.
